Plano de Investimento · LSF · Revisão 1 · Lisboa · 2026
Edifício Residencial Premium — 5 Frações
Av. António Augusto Aguiar, 64 · Avenidas Novas · Lisboa
529 m² área bruta · 5 Andares + Sótão · 1×T1 + 3×T2 + 1×T3 Duplex · PIP Qualificado Aprovado · Reabilitação Profunda + Conversão LSF · Sistema Seco · Prazo Base 20 Meses · Modelo 70/30
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Revisão v1 — Reabilitação Profunda + LSF + Custo Fixo Real + Equipa Completa
O imóvel da Av. António Augusto Aguiar, 64 apresenta-se como uma oportunidade de entrada a preço substancialmente abaixo do mercado de produto acabado na zona das Avenidas Novas. Com PIP Qualificado já aprovado, a incerteza urbanística está eliminada — o maior risco residual é a execução. A FratoBCI aplica o seu modelo de custo real, chave na mão, com conversão para sistema LSF (onde estruturalmente viável) e gestão BIM integral, garantindo previsibilidade de prazo e custo que o mercado convencional não consegue oferecer.
Dados do Imóvel
Morada: Av. António Augusto Aguiar, 64
Zona: Avenidas Novas / Bairro Azul, Lisboa
Área Bruta: 529 m²
Pisos: 5 andares + sótão (T3 duplex)
Elevador: Existente
Garagem: Sem — aspecto a gerir no marketing
Estado: Prédio antigo para recuperar/reconstruir
PIP: Qualificado Aprovado
Programa de Frações
1 × T1 — ≈ 73 m² — Piso 1
3 × T2 — ≈ 85 m² cada — Pisos 2, 3, 4
1 × T3 Duplex — ≈ 121 m² — Piso 5 + Sótão
Total frações: 5 unidades
Área média: ~105,8 m² por fração
Área total vendável: 529 m²
Contexto de Mercado 2026
PVP médio zona: 6.500–7.400 €/m²
Produto novo premium: 7.000–9.000+ €/m²
Valorização Lisboa 2025: +18%
Aquisição actual: 3.592 €/m² (bruto)
Rendas T1: 1.800–2.500 €/mês
Rendas T2: 2.500–3.500 €/mês
Rendas T3: 3.500–4.500 €/mês
Yield bruto estimado: 5,5–6,5%
Programa de Frações — PVP Unitário Projectado (Cenário Base 8.000 €/m²)
T1
73 m²
Piso 1
€ 584.000
T2
85 m²
Piso 2
€ 680.000
T2
85 m²
Piso 3
€ 680.000
T2
85 m²
Piso 4
€ 680.000
T3 DP
121 m² · Duplex
Piso 5 + Sótão
€ 968.000
VGV Total (base 8.000 €/m²): €4.232.000
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Equipa de Projecto & Estrutura de Gestão
Custo fixo mensal de escritório: €8.500/mês · Director de Engenharia + 3 administrativos · Imputado ao TDC
👔
Direcção
Director de Engenharia
Gestão técnica total do projecto e equipa de campo
Incluído custo fixo
💼
Administrativo
Coord. Financeiro
Controlo orçamental, cash flow e reporting
€ 2.833/mês
🛒
Administrativo
Resp. Compras
Aprovisionamento, fornecedores e contratos
€ 2.833/mês
📊
Administrativo
Coord. Comercial
Vendas, mediação, relação com investidor
€ 2.834/mês
⚙️
Custo Total
Escritório FratoBCI
4 pessoas · overhead incluído
€ 8.500/mês
Custo Fixo de Escritório — 20 Meses (Prazo Base)
€8.500 × 20 meses = € 170.000 · Imputado integralmente ao TDC · Inclui Director de Engenharia + 3 administrativos · Overhead de escritório, software BIM, comunicações e deslocações incluídos · Em cenário de 24 meses: €204.000.
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Estratégia Construtiva — Reabilitação Profunda + Conversão LSF
O imóvel requer reabilitação profunda ou reconstrução parcial. A estratégia FratoBCI incorpora o máximo de sistema LSF compatível com a estrutura existente e o PIP aprovado.
| Intervenção | Sistema | Custo (€) |
|---|---|---|
| Demolições interiores controladas + escoramento | BA | 38.000 |
| Reforço estrutural base + fundações (inspecção técnica) | BA | 52.000 |
| Paredes divisórias interiores — sistema pladur/LSF | LSF | 48.000 |
| Tetos falsos em pladur (todas as frações) | LSF | 22.000 |
| Fachada exterior — isolamento ETICS + capoto | LSF | 55.000 |
| Sótão — conversão estrutural para T3 duplex habitável | LSF | 68.000 |
| Ensaios estruturais e certificação de reabilitação | — | 12.000 |
| Subtotal Conversão + Estrutura | 295.000 |
A conversão do sótão em espaço habitável de 121 m² (T3 duplex) é o passo de maior valor acrescentado desta operação. A utilização de LSF nesta fase é determinante para viabilidade estrutural e redução de peso sobre a cobertura.
Vantagens LSF neste Imóvel
✦ Sótão habitável: LSF é a única solução viável sem sobrecarga estrutural excessiva
✦ Obra seca: Sem necessidade de curas — menor prazo, maior previsibilidade
✦ Acústica e térmica superiores: Requisitos do regulamento PT cumpridos com margem
✦ BIM integral: Todos os elementos modelados em Revit antes de produção
✦ Minimiza perturbação: Menor impacto na estrutura original certificada pelo PIP
✦ Velocidade: Divisórias e tetos instalados em dias vs. semanas em betão
✦ Qualidade de produto: Acabamentos de nível premium compatíveis com PVP alvo
PIP Qualificado — O Que Significa
✦ Aprovação urbanística de princípio já obtida junto da CML
✦ Elimina o risco de inviabilidade do projecto por razões urbanísticas
✦ Reduz tempo de licenciamento (projecto de execução em conformidade)
✦ Atenção: Validade limitada (tipicamente 1–2 anos, renovável) — confirmar data e prazo
✦ Possíveis benefícios fiscais de Área de Reabilitação Urbana (ARU): IMT, IMI, IVA 6%
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Orçamento Detalhado — Chave na Mão
Custo real FratoBCI · Sem margem embutida de empreiteiro geral · Todos os custos directos, indirectos, técnicos, licenças e seguros discriminados
A — Custos Directos de Obra (529 m²)
| Rubrica | Área / Qtd | €/m² | Total (€) |
|---|---|---|---|
| Demolições interiores controladas + escoramento técnico | 529 m² | 72 | 38.000 |
| Reforço estrutural e inspecção base do edifício | — | — | 52.000 |
| Ensaios estruturais + certificação técnica | — | — | 12.000 |
| Impermeabilização de coberturas, terraços e caves | 529 m² | 48 | 25.400 |
| Fachada exterior — ETICS / capoto + pintura | Fachadas | — | 55.000 |
| Caixilharias alumínio RPT com vidro duplo (todas frações) | 529 m² | 110 | 58.190 |
| Conversão sótão em T3 Duplex habitável (LSF + acabamentos) | 121 m² | — | 68.000 |
| Paredes divisórias interiores — sistema pladur (LSF seco) | 529 m² | 91 | 48.000 |
| Tetos falsos em pladur com isolamento acústico | 529 m² | 42 | 22.000 |
| Redes MEP completas — águas, esgotos, elétrica, ITED, ITUR | 529 m² | 145 | 76.705 |
| AVAC — ventilação mecânica + AQS bomba calor (por fração) | 5 frações | — | 42.000 |
| Elevador — revisão técnica completa + certificação CE | 1 un. | — | 18.500 |
| Pavimentos — microcimento, flutuante premium, cerâmica (zonagem) | 529 m² | 95 | 50.255 |
| Carpintarias interiores — portas lacadas, roupeiros, armários | 5 frações | — | 38.500 |
| Cozinhas equipadas (5 frações) — módulos + electrodomésticos | 5 frações | — | 62.500 |
| Instalações sanitárias completas (5 frações, 8 IS total) | 8 IS | — | 56.000 |
| Pinturas interiores e exteriores — acabamento premium | 529 m² | 38 | 20.100 |
| Varandas / terraços — guarda-corpos inox + piso exterior | — | — | 22.000 |
| Jardim privativo (T3 Duplex) — paisagismo + rega automática | — | — | 14.000 |
| Domótica básica, CCTV, intercomunicadores, segurança | — | — | 12.000 |
| Limpeza final, certificados e entrega técnica | — | — | 4.500 |
| SUBTOTAL A — OBRA DIRECTA | ≈ 1.450 €/m² | 766.650 |
B — Projectos, Arquitectura, Engenharia e Licenciamento
| Rubrica | Detalhe | Total (€) |
|---|---|---|
| Projecto de Arquitectura (execução, pormenores, BIM) | PIP aprovado — execução em conformidade | 28.000 |
| Projecto de Estabilidade / Estrutural (EN1993 — LSF) | Cálculos, memórias, pormenores sótão | 14.000 |
| Projecto de Especialidades MEP (elétrica, AVAC, ITED) | Redes completas, gás, energias | 12.000 |
| Projecto Acústico (RRAE — regulamento habitação) | Ensaios e certificação acústica | 7.500 |
| Certificação Energética / Projecto Térmico (REH) | Classe A — obrigatória em reabilitação profunda | 6.500 |
| Projecto de Segurança Contra Incêndio (SCIE) | ANPC, plano de evacuação, sinalização | 5.000 |
| Projecto de Acessibilidades (DL 163/2006) | Auditoria e adaptações necessárias | 3.500 |
| Fiscalização e Direcção de Obra (Técnico Responsável) | 20 meses de acompanhamento contínuo | 22.000 |
| Coordenação de Segurança e Saúde (CSS — DL 273/2003) | Plano SST + acompanhamento de obra | 6.500 |
| Taxas CML — Alvará de Obras de Reabilitação | Estimativa real (reabilitação — taxa reduzida ARU) | 18.000 |
| Licença de Utilização + Certidão de Ocupação (5 frações) | Por fração + emolumentos notariais | 9.500 |
| Levantamento Topográfico + Estudo Geotécnico sumário | Confirmação estrutural base | 8.000 |
| Ensaios laboratoriais (materiais, impermeabilizações) | Laboratório acreditado | 5.500 |
| Due Diligence jurídica + urbanística (pré-obra) | Advogado especializado + técnico ARU | 7.500 |
| SUBTOTAL B — PROJECTOS & LICENÇAS | 153.500 |
C — Seguros, Responsabilidade Civil e Garantias
| Apólice / Cobertura | Cobertura | Prémio (€) |
|---|---|---|
| Seguro de Construção — CAR (Contractor's All Risks) | Cobertura total da obra e materiais em estaleiro | 12.000 |
| Seguro Decenal de Responsabilidade Estrutural | 10 anos — obrigatório obra nova / reab. profunda | 14.000 |
| Responsabilidade Civil — Empreiteiro / FratoBCI | Danos a terceiros, vizinhança e estruturas adjacentes | 5.500 |
| Seguro de Acidentes de Trabalho (todos os trabalhadores) | Equipa de campo durante toda a obra | 7.000 |
| Responsabilidade Civil Profissional — Técnicos | Arquitecto, Eng. Estruturas, MEP, CSS | 4.000 |
| Seguro de Equipamentos e Maquinaria de Obra | Andaimes, ferramentas, equipamentos alugados | 2.500 |
| SUBTOTAL C — SEGUROS | 45.000 |
D — Gestão FratoBCI (Custo Fixo + Variável)
| Item | Cálculo | Total (€) |
|---|---|---|
| Custo fixo escritório (Director Eng. + 3 admin.) | €8.500 × 20 meses | 170.000 |
| Despesas de representação, deslocações e reuniões | Budget estimado 20 meses | 9.000 |
| Software BIM e licenças (Revit, AutoCAD, MS Project) | Pro-rata 20 meses | 8.000 |
| Comunicações, IT e telecomunicações de escritório | Pro-rata 20 meses | 4.200 |
| Marketing premium (brochuras, fotografia, maquete 3D, web) | Budget comercial projecto | 14.500 |
| Comissão mediação imobiliária (2% sobre VGV) | 2% × €4.232.000 (estimativa) | 84.640 |
| SUBTOTAL D — GESTÃO FRATOBCI | 290.340 |
E — Contingências e Imprevistos
| Rubrica | Base | % | Total (€) |
|---|---|---|---|
| Contingência técnica de obra (surpresas estruturais) | Subtotal A | 8% | 61.332 |
| Contingência projectos e licenças | Subtotal B | 6% | 9.210 |
| Reserva inflação materiais / flutuação cambial | A+B | 2% | 18.403 |
| SUBTOTAL E — IMPREVISTOS | 88.945 |
TDC — Investimento Total Consolidado
| Bloco | Descrição | Valor (€) | % do TDC |
|---|---|---|---|
| — | Aquisição do Imóvel | 1.900.000 | 59,5% |
| A | Obra Directa | 766.650 | 24,0% |
| B | Projectos, Engenharia e Licenças | 153.500 | 4,8% |
| C | Seguros e Garantias | 45.000 | 1,4% |
| D | Gestão FratoBCI (20 meses) | 290.340 | 9,1% |
| E | Imprevistos e Contingências | 88.945 | 2,8% |
| TOTAL DESENVOLVIMENTO CONSOLIDADO (TDC) | 3.194.435 | 100% | |
Custo/m² total: € 6.038/m²
Custo/m² excl. aquisição: € 2.538/m²
Break-even PVP: € 6.040/m²
O TDC não inclui custos de financiamento bancário. A comissão de mediação imobiliária (2% VGV) está incluída no bloco D. Benefícios fiscais ARU (IMT, IVA 6%, IMI) devem ser confirmados e podem reduzir o TDC em €40.000–€80.000.
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Análise Financeira — ROI · EBITDA · Rendimento
Projecção conservadora base: 8.000 €/m² · VGV €4.232.000 · Alternativa: yield por arrendamento
| Fração | Área | PVP Unit. (€) | VGV (€) |
|---|---|---|---|
| T1 — Piso 1 | 73 m² | 584.000 | 584.000 |
| T2 — Piso 2 | 85 m² | 680.000 | 680.000 |
| T2 — Piso 3 | 85 m² | 680.000 | 680.000 |
| T2 — Piso 4 | 85 m² | 680.000 | 680.000 |
| T3 Duplex — Piso 5 + Sótão | 121 m² | 968.000 | 968.000 |
| TOTAL VGV (base 8.000€/m²) | 529 m² | 4.232.000 |
| Indicador | Valor |
|---|---|
| TDC Total | 3.194.435 € |
| VGV Conservador (8.000 €/m²) | 4.232.000 € |
| Lucro Bruto do Projecto | 1.037.565 € |
| Margem s/ Custo | 32,5% |
| ROI Investidor (70%) | ~23% |
| TIR Estimada | ~22–25% a.a. |
| Renda bruta anual (alternativa hold) | ~148.000 €/ano |
| Yield bruto sobre TDC (hold) | ~4,6% |
Alternativa — Manutenção em Carteira (Hold + Arrendamento)
| Fração | Renda Estimada/mês | Renda Anual (€) | Cap. Rate 5% |
|---|---|---|---|
| T1 — Piso 1 | 1.900 € | 22.800 | 456.000 € |
| T2 — Piso 2 | 2.800 € | 33.600 | 672.000 € |
| T2 — Piso 3 | 2.800 € | 33.600 | 672.000 € |
| T2 — Piso 4 | 2.800 € | 33.600 | 672.000 € |
| T3 Duplex — Piso 5 + Sótão | 4.200 € | 50.400 | 1.008.000 € |
| TOTAL | 14.500 €/mês | 174.000 | ~3.480.000 € |
A capitalização a yield 5% sugere valor patrimonial de €3,48M — próximo do TDC (€3,19M). A estratégia de venda imediata pós-obra é claramente superior em termos de TIR. O hold faz sentido apenas para fracções difíceis de vender ou em contexto de valorização acelerada da zona.
Investidor — 70%
€ 726.296
Retorno sobre capital investido: ~23%
Prazo: 20 meses base
5 frações de produto premium em Avenidas Novas
PIP já aprovado — risco urbanístico eliminado
Prazo: 20 meses base
5 frações de produto premium em Avenidas Novas
PIP já aprovado — risco urbanístico eliminado
FratoBCI — 30%
€ 311.270
Fee de gestão, risco e execução
Custo fixo de escritório já pago a custo
Exposição de capital zero (sem investimento directo)
Track record 25+ anos · LSF · BIM
Custo fixo de escritório já pago a custo
Exposição de capital zero (sem investimento directo)
Track record 25+ anos · LSF · BIM
← Retorno investidor sobre capital aplicado
Fee de gestão e execução FratoBCI →
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Cash Flow Faseado — Modelo 70/30
Projecção trimestral de entradas e saídas · Base: 20 meses de execução
| Período | Fase | Saídas (€) | Entradas Previstas (€) | Saldo Acumulado (€) |
|---|---|---|---|---|
| M0–M2 | Aquisição + Due Diligence + IMT | 1.985.000 | — | –1.985.000 |
| M2–M5 | Projectos, Licenciamento + Mobilização Estaleiro | 320.000 | — | –2.305.000 |
| M5–M10 | Obra Principal — estrutura, redes, fachada | 620.000 | CPCV (3 fracções × 30%) ~534.000 | –2.391.000 |
| M10–M16 | Acabamentos + Pré-Escrituras + Certificações | 269.435 | Escrituras (3 fracções) ~1.944.000 | –716.435 |
| M16–M20 | Entrega + Escrituras Finais | — | Escrituras T3 duplex + T1 ~1.754.000 | +1.037.565 |
| TOTAIS CONSOLIDADOS | 3.194.435 | 4.232.000 | +1.037.565 | |
Estratégia CPCV off-plan a partir do M5 (após licença emitida) é essencial para reduzir pico de exposição. O T3 duplex, por ser o produto âncora e de maior valor, deve ser reservado para escritura final após conclusão e apresentação em maquete/renders 3D. Prioridade de CPCV: T2 pisos 2, 3 e 4 primeiro.
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Cronograma Físico-Financeiro — Gantt de Execução
Base: 20 meses · Fases sobrepostas onde estrutura LSF permite · Licenciamento facilitado por PIP aprovado
| Actividade / Fase | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | M7 | M8 | M9 | M10 | M11 | M12 | M13 | M14 | M15 | M16 | M17 | M18 | M19 | M20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A — Due Diligence + Aquisição | ||||||||||||||||||||
| B — Projecto Execução + BIM | ||||||||||||||||||||
| C — Licenciamento CML | ||||||||||||||||||||
| D — Demolições + Escoramento | ||||||||||||||||||||
| E — Reforço Estrutural Base | ||||||||||||||||||||
| F — LSF: Sótão + Divisórias | ||||||||||||||||||||
| G — Fachada ETICS + Caixilharia | ||||||||||||||||||||
| H — Redes MEP + AVAC | ||||||||||||||||||||
| I — Acabamentos Interiores | ||||||||||||||||||||
| J — Comercialização Off-plan | ||||||||||||||||||||
| K — Escrituras + Entrega |
Projectos/DueDil.
Licença CML
Demolições
Estrutura/LSF
Acabamentos/Fachada
MEP/AVAC
Comercialização
Escrituras/Entrega
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Estudo de Escalonamento — Custo × Prazo × Equipa
Análise comparativa de 3 cenários de prazo com impacto em custo de equipa, custo fixo e rentabilidade
14
meses · acelerado
16
meses · recomendado
20
meses · base
| Parâmetro | 14 Meses (Acelerado) | 16 Meses (Recomendado) | 20 Meses (Base) |
|---|---|---|---|
| Equipas de campo adicionais | +2 sub-empreit. simultâneos · turnos duplos fases E+F+G | +1 sub-empreit. adicional · sobreposição F+G+H | Equipa padrão FratoBCI · sem turno duplo |
| Custo adicional de equipa | + €95.000 | + €42.000 | € 0 |
| Custo fixo escritório | €8.500 × 14 = €119.000 | €8.500 × 16 = €136.000 | €8.500 × 20 = €170.000 |
| Poupança custo fixo vs. Base | – €51.000 | – €34.000 | — |
| TDC ajustado | € 3.238.435 | € 3.202.435 | € 3.194.435 |
| Lucro bruto estimado | € 993.565 | € 1.029.565 | € 1.037.565 |
| FratoBCI 30% | € 298.070 | € 308.870 | € 311.270 |
| Investidor 70% | € 695.496 | € 720.696 | € 726.296 |
| TIR anualizada estimada | ~24% a.a. (menor prazo compensa) | ~25% a.a. ⭐ óptimo | ~22% a.a. |
| Risco de execução | ALTO — compressão em obra pequena | MÉDIO — sobreposição controlada | BAIXO — sequência natural |
| Recomendação FratoBCI | Viável mas stressante para 5 frações | ⭐ RECOMENDADO | Opção padrão de menor risco |
Porquê 16 meses é o ponto óptimo neste projecto
Ao contrário de obras de maior escala, uma operação de 5 frações tem menor margem de ganho em aceleração extrema. Em 16 meses é possível sobrepor as fases de fachada (G), redes MEP (H) e início de acabamentos (I) com um único subempreiteiro adicional e custo marginal de €42.000. A melhoria de TIR face ao cenário base é real: 25% vs 22% a.a. — materialmente significativa para o investidor. A compressão para 14 meses em obra de reabilitação urbana densa (Avenidas Novas) é desaconselhada pela falta de espaço de logística, restrições horárias CML e risco de conflito com vizinhança.
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O Valor FratoBCI — Porquê Não é Mais Barato
Análise honesta · Custo real sem ilusões de mercado · O que a concorrência omite
O Que o Mercado Promete
Propostas de 900–1.100 €/m² para reabilitação em Lisboa são comuns em 2026.
O que não incluem: Reforço estrutural técnico certificado · Conversão de sótão em área habitável legal · Acústica e térmica conformes REH e RRAE · IVA nas especialidades · Coordenação SST · Seguros decenais · Fiscalização independente · Overhead de gestão real · Comissão de mediação · Certidões e licença de utilização · Due diligence pré-obra.
O que não incluem: Reforço estrutural técnico certificado · Conversão de sótão em área habitável legal · Acústica e térmica conformes REH e RRAE · IVA nas especialidades · Coordenação SST · Seguros decenais · Fiscalização independente · Overhead de gestão real · Comissão de mediação · Certidões e licença de utilização · Due diligence pré-obra.
O Que a FratoBCI Entrega
Custo real auditável, rubrica a rubrica, sem surpresas pós-contrato.
Inclui: BIM completo (Revit) · LSF certificado EN1993 · Suporte jurídico integrado · Fiscalização e direcção de obra · Seguros decenais + RC · Gestão de subempreiteiros · Reporting quinzenal ao investidor · Entrega com Habite-se e certidões · Coordenação de venda/escrituras · 25+ anos de track record PT, BR, PY.
Inclui: BIM completo (Revit) · LSF certificado EN1993 · Suporte jurídico integrado · Fiscalização e direcção de obra · Seguros decenais + RC · Gestão de subempreiteiros · Reporting quinzenal ao investidor · Entrega com Habite-se e certidões · Coordenação de venda/escrituras · 25+ anos de track record PT, BR, PY.
O custo de €1.450/m² de obra directa reflecte o custo de custo real da FratoBCI para uma reabilitação profunda de qualidade premium em Lisboa, com conversão de sótão e sistema LSF. Qualquer proposta abaixo de €1.100/m² para este tipo de operação está a omitir componentes reais — o que gera derrapagens de custo e conflito contratual na fase de obra.
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Análise de Cenários — Pessimista · Base · Optimista
Sensibilidade ao preço de venda, prazo de absorção e derrapagem de custos · Validação da viabilidade em todos os cenários
⚠ Cenário Pessimista
PVP habitação6.500 €/m²
Absorção frações14–18 meses
Derrapagem obra+12%
VGV resultante3.438.500 €
TDC ajustado3.572.435 €
Lucro / Prejuízo– 133.935 €
Investidor 70%– 93.755 €
FratoBCI 30%– 40.180 €
ROINEGATIVO
MitigaçãoHold + arrendamento
★ Cenário Base — Conservador
PVP habitação8.000 €/m²
Absorção frações8–12 meses
Derrapagem obra+8% (prov.)
VGV resultante4.232.000 €
TDC ajustado3.194.435 €
Lucro bruto+1.037.565 €
Investidor 70%726.296 €
FratoBCI 30%311.270 €
ROI Investidor~23%
TIR estimada~22% a.a.
✦ Cenário Optimista
PVP habitação9.000 €/m²
Absorção frações4–6 meses
Derrapagem obra0% (LSF)
VGV resultante4.761.000 €
TDC ajustado3.194.435 €
Lucro bruto+1.566.565 €
Investidor 70%1.096.596 €
FratoBCI 30%469.970 €
ROI Investidor~34%
TIR estimada~29% a.a.
Análise Crítica — Cenário Pessimista e Mitigação
O cenário pessimista (6.500 €/m² com 12% de derrapagem) gera resultado negativo. Este é o único cenário de risco real neste projecto — e a sua probabilidade é baixa dado que a zona Avenidas Novas / Parque Eduardo VII mantém produtos novos consistentemente acima de 7.000 €/m² em 2025–2026.
Mitigação estratégica: Se os primeiros CPCV ao M5–M6 indicarem absorção abaixo de 7.000 €/m², a estratégia deve ser ajustada para hold e arrendamento (renda bruta anual €174.000 = yield 5,4% sobre TDC). O T3 Duplex com jardim privativo tem alta probabilidade de atingir 9.000–10.000 €/m² por ser produto único na zona — este diferencial de €120.000–€240.000 vs. o preço base pode sozinho absorver qualquer derrapagem de custo.
Mitigação estratégica: Se os primeiros CPCV ao M5–M6 indicarem absorção abaixo de 7.000 €/m², a estratégia deve ser ajustada para hold e arrendamento (renda bruta anual €174.000 = yield 5,4% sobre TDC). O T3 Duplex com jardim privativo tem alta probabilidade de atingir 9.000–10.000 €/m² por ser produto único na zona — este diferencial de €120.000–€240.000 vs. o preço base pode sozinho absorver qualquer derrapagem de custo.
Notas Fiscais e Benefícios ARU — Itens a Confirmar
IMT na Aquisição
Se o imóvel estiver em Área de Reabilitação Urbana (ARU), pode haver isenção total ou parcial de IMT. Verificar junto da CML com referência ao ARU de Avenidas Novas. Poupança potencial: €38.000–€76.000.
IVA na Construção
Reabilitação urbana pode beneficiar de IVA a 6% (vs. 23% taxa normal). Condição: imóvel com mais de 25 anos em ARU. Confirmar com contabilista fiscal especializado. Poupança potencial: €80.000–€130.000.
Mais-Valias na Venda
50% do ganho tributável em IRS (residentes). Benefícios possíveis em reabilitação. Estruturar via SPV/sociedade pode ser mais eficiente fiscalmente. Consultar advogado fiscal antes da aquisição — impacto estimado: €150.000–€200.000.
Group FratoBCI
Incorporadora · Construtora · Promotora · BIM
Rua Ribeiro Sanches, 171, 2º Dto. — Quinta do Conde, Portugal
+351 212 103 653 · groupfratobci.com
Documento Confidencial
Plano de Investimento · Revisão 1 · Lisboa 2026
Av. António Augusto Aguiar, 64 · Avenidas Novas
"Entrega extraordinária, lucro extraordinário."