Reabilitação + Ampliação em LSF
Avenida 5 de Outubro, Avenidas Novas — Lisboa
Orçamento Chave-na-Mão | Sistema Misto BA r/c + LSF Pisos Superiores | Padrão Fratobci de Excelência
Documento Confidencial • Revisão 01 • Abril 2026
1. Identidade do Projeto e da Fratobci
Localização
Avenida 5 de Outubro — Avenidas Novas, Lisboa
PIP: 1.526,45 m² acima do solo | 8 pisos | Implantação: 188,20 m²
21 unidades habitacionais (T1/T2) + RC comercial para arrendamento.
Estratégia Construtiva Fratobci
- • 4 pisos existentes: Reabilitação com escoramento técnico + reforço estrutural para integração LSF
- • 4 pisos novos: Estrutura integral em Light Steel Frame (LSF)
- • Lajes mistas aço leve + laje colaborante
- • Fachadas leves + ETICS | Divisórias interiores em pladur | Obra seca
- • Redução significativa de cargas, betão, mão-de-obra pesada e prazos
Identidade Fratobci: Fundada em 1995, atuamos com rigor internacional (Brasil, Portugal, Paraguai). Especialistas em sistemas construtivos secos — LSF e mistos — com BIM, pré-construção avançada e gestão de alto desempenho. Não entregamos "obra barata". Entregamos previsibilidade, qualidade nível 6-7 e rentabilidade real ao investidor. Nosso padrão é superior à média do mercado.
2. Orçamento Chave-na-Mão — Custo Direto de Obra (Base 2026)
Valores baseados em medições reais, experiência Fratobci em LSF em Portugal e ajustados para localização Lisboa (custos logísticos e mão-de-obra qualificada mais elevados).
| Rubrica | €/m² | Total (€) |
|---|---|---|
| Demolições + escoramentos técnicos (reforço existente) | 85 | 129.750 |
| Reforço estrutural base para integração LSF | 165 | 251.865 |
| Estrutura LSF + lajes colaborantes (4 pisos novos + adaptação 4 pisos) | 390 | 595.315 |
| Fachadas leves + ETICS (alta performance térmica/acústica) | 125 | 190.806 |
| Caixilharias (alumínio térmico premium + vidro baixo-emissivo) | 130 | 198.439 |
| Redes completas (águas, esgotos, elétrica, ITED, telecom) | 155 | 236.600 |
| AVAC + AQS bomba de calor (eficiência energética A) | 95 | 145.013 |
| Elevador (8 pisos, capacidade residencial premium) | — | 78.000 |
| Pladur geral (paredes + tetos + isolamento acústico reforçado) | 110 | 167.910 |
| Pavimentos + carpintarias interiores (padrão Fratobci) | 165 | 251.865 |
| Cozinhas + Instalações Sanitárias (equipamento gama média-alta) | 235 | 358.715 |
| Pinturas, acabamentos finais e limpeza técnica | 48 | 73.270 |
| Custo Direto de Obra (Chave-na-Mão Técnico) | ≈ 1.703 €/m² | 2.677.548 € |
Projetos, Técnicos, Licenças e Seguros
| Arquitetura + Engenharias (detalhe LSF/BIM — Diretor de Engenharia dedicado) | 198.000 € |
| Fiscalização + Coordenação de Segurança e Saúde | 52.000 € |
| Taxas CML + Ensaios + Certificações energéticas | 95.000 € |
| Seguros (Obras + Decenal 10 anos + RC) | 68.000 € |
| Subtotal | 413.000 € |
Gestão e Overhead Fratobci
Diretor de Engenharia: dedicado full-time ao projeto
Equipa Administrativa/Financeira/Compras/Comercial: 3 pessoas a 8.500 €/mês (total mensal)
| Custo Fixo de Escritório + Overhead (24 meses base) | 204.000 € |
| Imprevistos (8% — conservador para reabilitação em Lisboa) | 214.000 € |
3. Total de Custo do Desenvolvimento (TDC)
Aquisição do Imóvel
4.300.000 €
Obra Chave-na-Mão LSF
2.677.548 €
Técnicos + Licenças + Seguros
413.000 €
Gestão + Overhead + Imprevistos
418.000 €
Total de Desenvolvimento (TDC) — Base 24 meses
7.808.548 €
Custo final por m² construído: ≈ 5.115 €/m²
4. Cenários de Execução e Prazos (12–24 meses)
O LSF permite sobreposição de fases (fabrico em paralelo com projetos/licenciamento). Acelerar exige mais equipas especializadas em LSF, logística 24/7 e maior coordenação — impactando custo de mão-de-obra e overhead.
Cenário Otimista — 14 Meses
Execução acelerada: +2 equipas LSF + turnos estendidos + fabricação 24/7
| Custo Direto Obra | +6% (mão-de-obra extra) | 2.838.200 € |
| Gestão/Overhead (14 meses) | — | 145.000 € |
| TDC Total | — | 7.996.000 € |
Maior risco logístico e de qualidade se não houver fornecedores alinhados. Recomendado apenas com equipa Fratobci experiente consolidada.
Cenário Base Recomendado — 18 Meses
Equilíbrio ótimo: Sobreposição natural de LSF sem stress excessivo.
| Custo Direto Obra | Base | 2.677.548 € |
| Gestão/Overhead (18 meses) | — | 170.000 € |
| TDC Total | — | 7.730.000 € |
Melhor relação risco/retorno. Prazo realista com qualidade Fratobci nível 6-7.
Cenário Conservador/Pessimista — 24 Meses
Execução standard: com buffers para imprevistos de reabilitação em Lisboa (licenças, vizinhança, condições existentes).
| Custo Direto Obra | Base +2% | 2.731.100 € |
| Gestão/Overhead (24 meses) | — | 204.000 € |
| TDC Total | — | 7.808.548 € |
Maior previsibilidade. Menor pressão sobre equipas e fornecedores.
5. Cronograma Físico-Financeiro (Base 18 Meses)
| Fase | Duração | % Investimento | Valor Aproximado |
|---|---|---|---|
| Projetos Executivos (Arquitetura + LSF detalhado + Engenharias) + Diretor de Engenharia | 4-5 meses | 8% | 624.000 € |
| Licenciamento CML + Aprovações | 4 meses (paralelo) | 3% | 233.000 € |
| Fabricação Estruturas LSF (fábrica) | 3 meses (paralelo) | — | Incluído na obra |
| Obra em Sítio (Reabilitação + Ampliação) | 9-10 meses | 65% | 5.060.000 € |
| Comercialização + Vendas (início a partir do mês 8) | 6-8 meses | — | — |
| Entrega e Decenal | 1 mês | 24% | 1.891.000 € (fechamento) |
Fluxo de caixa otimizado com vendas faseadas das frações (pré-vendas a partir de mês 6-8 com renders e mock-ups).
6. Valor de Venda e Lucro do Projeto (70/30)
VGV Habitação (21 unidades)
1.340 m² × 8.200 €/m² (conservador 2026 Avenidas Novas)
10.988.000 €
RC Comercial (arrendamento)
186 m² × 30 €/m²/mês = 5.580 €/mês
Renda anual: 66.960 € | Capitalizado a 5% yield: 1.339.200 €
Valor Global do Ativo Após Obra
12.327.200 €
Lucro Bruto: 12.327.200 € − 7.730.000 € (TDC 18 meses) = 4.597.200 €
| Divisão 70/30 | Valor (€) |
|---|---|
| Investidor (70%) | 3.218.040 € |
| Fratobci (30% — Fee + Margem de Sucesso) | 1.379.160 € |
Indicadores Financeiros (Cenário Base 18 meses)
- • ROI Investidor: ≈ 42–46%
- • TIR Anualizada: 22–25% a.a.
- • Manutenção de rendimento passivo no RC (yield ≈ 5%)