Plano de Investimento · LSF · Revisão 1 · Lisboa · 2026
Edifício de Rendimento Misto
Avenida 5 de Outubro · Avenidas Novas · Lisboa
1.526,45 m² acima do solo · 8 Pisos · Implantação 188,20 m² · 21 Frações Habitacionais + RC Comercial · Sistema Misto: Reabilitação BA r/c + LSF 4 Pisos Novos · 24 Meses · Modelo 70/30
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Revisão v1 — Conversão LSF + Custo Fixo Real + Equipa Completa
A FratoBCI actua há mais de 25 anos no sector da construção civil, com sede em Portugal e operações no Brasil e Paraguai. Especializada em sistema LSF (Light Steel Frame), BIM e gestão de projectos de alto padrão, a empresa situa-se consistentemente no nível 6–7 do mercado — muito acima da média sectorial. O presente documento é um orçamento de custo real, chave na mão, sem margens embutidas de empreiteiro geral, com total transparência de custos e divisão de resultados 70/30.
Identidade & Posicionamento
Fundação: 1995, São Paulo — Brasil
Sede PT: Rua Ribeiro Sanches, 171 — Quinta do Conde
Mercados: Portugal · Brasil · Paraguai
Especialização: LSF · BIM · Reabilitação · Incorporação
Filosofia: "Entrega extraordinária, lucro extraordinário"
Nível mercado: 6–7 / 10 (topo sectorial)
Projecto — Dados Técnicos
Local: Av. 5 de Outubro, Avenidas Novas, Lisboa
Área Total: 1.526,45 m² acima do solo
Implantação: 188,20 m²
Pisos: 8 (4 reabilitação + 4 novos em LSF)
Tipologias: 21 × T1/T2 (~63 m² médios)
RC: ~186 m² comercial / arrendamento
Sistema Construtivo
BA 4 pisos existentes — reabilitação
LSF 4 pisos novos — estrutura integral
Lajes: Mistas aço leve + colaborante
Fachadas: Leves ETICS
Interior: Pladur / sistema seco
Vantagem: Velocidade · Previsibilidade · Custo
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Equipa de Projecto & Estrutura de Gestão
Custo fixo mensal de escritório: €8.500/mês · Equipa administrativa + Direcção de Engenharia
👔
Direcção
Director de Engenharia
Gestão total técnica e de equipa
Incluído no custo fixo
💼
Administrativo
Coord. Financeiro
Controlo orçamental e cash flow
€ 2.833/mês
🛒
Administrativo
Resp. Compras
Aprovisionamento e fornecedores
€ 2.833/mês
📊
Administrativo
Coord. Comercial
Vendas, mediação e relação investidor
€ 2.834/mês
⚙️
Custo Total Fixo
Escritório FratoBCI
4 pessoas · overhead incluso
€ 8.500/mês
Custo Fixo de Escritório — 24 Meses
€8.500 × 24 meses = € 204.000 · Imputado integralmente ao TDC do projecto · Inclui Director de Engenharia + 3 administrativos (Financeiro, Compras, Comercial) · Overhead de escritório, comunicações e deslocações incluídos.
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Estratégia de Conversão — Alvenaria → LSF
O edifício existente é em alvenaria (4 pisos). A estratégia FratoBCI prevê reabilitação com escoramento técnico e sobreposição com estrutura LSF nos 4 pisos novos.
| Fase de Conversão | Custo (€) | €/m² |
|---|---|---|
| Demolições controladas e escoramento técnico | 106.800 | 70 |
| Reforço de base / fundações para receber LSF | 213.700 | 140 |
| Adaptação pisos 1–4 (conexão BA → LSF) | 72.000 | — |
| Ensaios estruturais e certificação | 18.000 | — |
| Subtotal Conversão | 410.500 | 269 |
A conversão representa um passo crítico e inegociável. Qualquer economia nesta fase compromete a integridade estrutural de todo o edifício. Os valores apresentados são de custo real, sem margem.
Porquê LSF nos Pisos Superiores
✦ Redução de cargas: LSF pesa ~30% de estrutura betão equivalente
✦ Velocidade: Pisos LSF montados em semanas vs. meses em betão
✦ Obra seca: Sem curas, sem esperas — previsibilidade total
✦ BIM integrado: Todos os elementos modelados e controlados digitalmente
✦ Fabrico paralelo: Perfis produzidos em fábrica enquanto fases iniciais decorrem
✦ Menos mão-de-obra pesada: Menor risco laboral e menor custo/dia
✦ Normas PT: EN1993, LNEC e requisitos CML cumpridos
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Orçamento Detalhado — Chave na Mão
Custo real FratoBCI · Preço de custo sem margem embutida de empreiteiro geral · Todos os custos directos, indirectos, técnicos, licenças e seguros incluídos
A — Custos Directos de Obra
| Rubrica | Qtd / Área | €/m² | Total (€) |
|---|---|---|---|
| Demolições controladas + escoramento técnico (pisos 1–4 existentes) | 1.526 m² | 70 | 106.800 |
| Reforço de base / fundações para suporte LSF | 1.526 m² | 140 | 213.700 |
| Ensaios estruturais e certificação de reabilitação | — | — | 18.000 |
| Estrutura LSF integral (4 pisos novos) + adaptação pisos existentes | 1.526 m² | 360 | 549.500 |
| Lajes colaborantes aço leve (pisos 5–8) | 754 m² | 95 | 71.630 |
| Fachadas leves + ETICS (isolamento térmico exterior) | 1.526 m² | 110 | 167.900 |
| Caixilharias alumínio RPT + vidro duplo | 1.526 m² | 115 | 175.500 |
| Redes MEP — águas, esgotos, elétrica, ITED, ITUR | 1.526 m² | 140 | 213.700 |
| AVAC completo + AQS bomba calor central | 1.526 m² | 85 | 129.700 |
| Elevador (1 unidade, 8 pisos, certificado CE) | 1 un. | — | 65.000 |
| Pladur — paredes divisórias + tetos falsos (sistema seco) | 1.526 m² | 95 | 145.000 |
| Pavimentos — flutuante, cerâmica, betão polido (zonagem) | 1.526 m² | 100 | 152.600 |
| Carpintarias interiores — portas, armários, roupeiros | 21 frac. | — | 76.300 |
| Cozinhas equipadas (21 frações) + IS completas | 21 frac. | — | 320.500 |
| Pinturas e acabamentos finais interiores/exteriores | 1.526 m² | 40 | 61.000 |
| Sinalização, segurança, CCTV, domótica básica | — | — | 24.500 |
| Arranjos exteriores + fachada principal | — | — | 18.500 |
| SUBTOTAL A — OBRA DIRECTA | ≈ 1.556 €/m² | 2.509.830 |
B — Projectos, Engenharia, Arquitectura e Licenciamento
| Rubrica | Detalhe | Total (€) |
|---|---|---|
| Projecto de Arquitectura (fase de estudo + execução + detalhes LSF) | LSF exige nível de detalhe elevado vs. betão | 65.000 |
| Projecto de Estabilidade / Estrutural LSF (EN1993) | Cálculos + memórias + pormenores | 32.000 |
| Projecto de Especialidades MEP (Mecânica, Elétrica, AVAC) | Redes completas, ITED, gás | 28.000 |
| Projecto Acústico (legislação PT — requisitos habitação) | Ensaios e certificação | 14.000 |
| Projecto Térmico / Certificação Energética (RCCTE/REH) | Classe A obrigatória em obra nova | 12.000 |
| Projecto de Segurança Contra Incêndio (SCIE) | ANPC + licença CBE | 9.000 |
| Projecto de Acessibilidades (Decreto-Lei 163/2006) | Auditoria + adaptações | 5.500 |
| Fiscalização e Direcção de Obra (Técnico Responsável) | 24 meses de acompanhamento | 36.000 |
| Coordenação de Segurança e Saúde (CSS) — DECRETO-LEI 273/2003 | Plano + acompanhamento | 12.000 |
| Taxas Câmara Municipal de Lisboa (Alvará de Obras) | Estimativa real CML — lote + pisos | 52.000 |
| Taxa de Licença de Utilização + Certidão de Ocupação | Por fração + totais | 18.000 |
| Ensaios laboratoriais (betão, LSF, impermeabilização) | Laboratório acreditado LNEC | 12.000 |
| Levantamento Topográfico + Estudo Geotécnico | Sondagens, SPT, perfil geológico | 14.500 |
| SUBTOTAL B — PROJECTOS & LICENÇAS | 310.000 |
C — Seguros, Responsabilidade Civil e Garantias
| Apólice / Cobertura | Cobertura Estimada | Prémio (€) |
|---|---|---|
| Seguro de Construção (CAR — Contractor's All Risks) | Cobertura total da obra + materiais | 28.000 |
| Seguro Decenal de Responsabilidade Estrutural | 10 anos obrigatório para obra nova | 22.000 |
| Responsabilidade Civil — Empreiteiro Geral | Danos a terceiros e vizinhança | 8.500 |
| Seguro de Acidentes de Trabalho (equipa de campo) | Todos os trabalhadores inscritos obra | 12.000 |
| Seguro de Responsabilidade Civil Profissional (RC Técnicos) | Arquitecto, Eng. Estruturas, MEP | 6.000 |
| Apólice de Riscos de Construção — Equipamentos e Maquinaria | Grua, elevadores de obra, ferramentas | 4.500 |
| SUBTOTAL C — SEGUROS | 81.000 |
D — Gestão FratoBCI (Custo Fixo + Variável)
| Item | Cálculo | Total (€) |
|---|---|---|
| Custo fixo escritório (Director Engenharia + 3 admin.) | €8.500 × 24 meses | 204.000 |
| Despesas de representação, deslocações, networking | Budget anual estimado | 18.000 |
| Software BIM, licenças (Revit, AutoCAD, Procore, MS Project) | Pro-rata 24 meses | 14.400 |
| Comunicações, IT, internet, telecomunicações escritório | Pro-rata 24 meses | 7.200 |
| Marketing do empreendimento (brochuras, website, maquete) | Budget comercial | 22.000 |
| SUBTOTAL D — GESTÃO FRATOBCI | 265.600 |
E — Contingências e Imprevistos
| Rubrica | Base de Cálculo | % | Total (€) |
|---|---|---|---|
| Contingência técnica (obra) | Subtotal A | 5% | 125.491 |
| Contingência projectos/licenças | Subtotal B | 8% | 24.800 |
| Reserva cambial e inflação materiais | Total A+B | 2% | 56.398 |
| SUBTOTAL E — IMPREVISTOS | 206.689 |
TDC — Investimento Total Consolidado (excl. terreno)
| Bloco | Descrição | Valor (€) | % do TDC |
|---|---|---|---|
| A | Obra Directa | 2.509.830 | 33,9% |
| B | Projectos, Engenharia e Licenças | 310.000 | 4,2% |
| C | Seguros e Garantias | 81.000 | 1,1% |
| D | Gestão FratoBCI (24 meses) | 265.600 | 3,6% |
| E | Imprevistos e Contingências | 206.689 | 2,8% |
| — | Aquisição do Imóvel (estimativa Av. 5 de Outubro) | 4.300.000 | 58,1% |
| TOTAL DESENVOLVIMENTO CONSOLIDADO (TDC) | 7.673.119 | 100% | |
O TDC não inclui custos de financiamento bancário (caso aplicável). Custo/m² total sobre área vendável: ≈ €5.026/m². O valor de aquisição é estimativa de mercado para Avenidas Novas — deve ser confirmado após due diligence.
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Análise Financeira — ROI · EBITDA · Rendimento
Projecção conservadora baseada em 8.000 €/m² habitação e yield 5% para comercial
| Componente de Valor | Detalhe | Valor (€) |
|---|---|---|
| 21 frações habitacionais T1/T2 | ~1.340 m² × €8.000/m² | 10.720.000 |
| RC comercial (capitalizado a yield 5%) | Renda €5.580/mês × 12 / 5% | 1.340.000 |
| Valor Global do Activo (VGA) | 12.060.000 |
| Indicador | Valor |
|---|---|
| TDC Total | 7.673.119 € |
| VGA Conservador | 12.060.000 € |
| Lucro Bruto do Projecto | 4.386.881 € |
| Margem s/ Custo | 57,2% |
| ROI Investidor (70%) | ~44% |
| TIR Estimada | ~21–23% a.a. |
| Renda RC Mensal (em manutenção) | 5.580 €/mês |
Investidor — 70%
€ 3.070.817
Retorno sobre capital investido: ~44%
Mantém activo de rendimento (RC)
Risco mitigado por gestão FratoBCI
Prazo definido: 24 meses base
Mantém activo de rendimento (RC)
Risco mitigado por gestão FratoBCI
Prazo definido: 24 meses base
FratoBCI — 30%
€ 1.316.064
Fee de gestão, risco e execução
Já inclui custo fixo de escritório pago a custo
Resultante liquida: sobre €1,3M
Exposição capital zero (sem investimento directo)
Já inclui custo fixo de escritório pago a custo
Resultante liquida: sobre €1,3M
Exposição capital zero (sem investimento directo)
← Retorno investidor sobre capital aplicado
Fee de gestão e execução FratoBCI →
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Cash Flow Faseado — Modelo 70/30
Projecção semestral de entradas e saídas · Base: 24 meses de execução
| Período | Fase | Saídas (€) | Entradas Previstas (€) | Saldo Acumulado (€) |
|---|---|---|---|---|
| M0–M3 | Aquisição + Due Diligence | 4.350.000 | — | –4.350.000 |
| M3–M6 | Projectos + Licenciamento + Início Obra | 620.000 | — | –4.970.000 |
| M6–M12 | Obra Principal (estrutura + fachadas) | 1.450.000 | CPCV (30% frações) ~800.000 | –5.620.000 |
| M12–M18 | Acabamentos + Pré-Escrituras | 980.000 | Escrituras (50% frações) ~3.200.000 | –3.400.000 |
| M18–M24 | Conclusão + Entrega + Arrendamento RC | 273.119 | Escrituras remanescentes ~4.500.000 | +826.881 |
| M24+ | Rendimento RC (Yield perpetuidade) | — | 5.580 €/mês | +66.960/ano |
| TOTAIS CONSOLIDADOS | 7.673.119 | ~8.500.000 | +4.386.881 | |
Os CPCV são emitidos a partir do M6 com 30% de sinal, reduzindo a exposição máxima de capital. A estratégia de comercialização antecipada (off-plan) é crítica para a liquidez do projecto.
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Cronograma Físico-Financeiro — Gantt de Execução
Base: 24 meses · Execução por fases com sobreposição LSF · Aprovação CML + Fabrico em paralelo
| Actividade / Fase | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | M7 | M8 | M9 | M10 | M11 | M12 | M13 | M14 | M15 | M16 | M17 | M18 | M19 | M20 | M21 | M22 | M23 | M24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A — Projecto & Licenciamento | ||||||||||||||||||||||||
| B — Licença CML | ||||||||||||||||||||||||
| C — Fabrico LSF (fábrica) | ||||||||||||||||||||||||
| D — Demolições e Escoramento | ||||||||||||||||||||||||
| E — Reforço BA + Fundações | ||||||||||||||||||||||||
| F — Montagem Estrutura LSF | ||||||||||||||||||||||||
| G — Fachadas + Caixilharias | ||||||||||||||||||||||||
| H — Redes MEP + AVAC | ||||||||||||||||||||||||
| I — Acabamentos Interiores | ||||||||||||||||||||||||
| J — Comercialização (Off-plan) | ||||||||||||||||||||||||
| K — Escrituras + Entrega |
Projectos
Licença
Fabrico LSF
Obra Estrutural
Acabamentos
Comercialização
Escrituras/Entrega
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Estudo de Escalonamento — Custo × Prazo × Equipa
Análise comparativa das 3 hipóteses de prazo com impacto em equipa, custo adicional e rentabilidade
14
meses · acelerado
16
meses · optimizado
24
meses · base
| Parâmetro | 14 Meses (Acelerado) | 16 Meses (Optimizado) | 24 Meses (Base) |
|---|---|---|---|
| Equipas de campo adicionais | +3 subempreiteiros simultâneos · Duplos turnos nas fases críticas | +1 subempreiteiro adicional · Sobreposição fases G+H | Equipa padrão FratoBCI · Sem turno duplo |
| Custo adicional de equipa | + €180.000 | + €75.000 | € 0 |
| Custo fixo escritório | €8.500 × 14 = €119.000 | €8.500 × 16 = €136.000 | €8.500 × 24 = €204.000 |
| Poupança custo fixo vs. Base | – €85.000 | – €68.000 | — |
| TDC ajustado | € 7.768.119 | € 7.680.119 | € 7.673.119 |
| Lucro bruto estimado | € 4.291.881 | € 4.379.881 | € 4.386.881 |
| FratoBCI 30% | € 1.287.564 | € 1.313.964 | € 1.316.064 |
| Investidor 70% | € 3.004.317 | € 3.065.917 | € 3.070.817 |
| Risco de execução | ALTO — Compressão máxima de fases | MÉDIO — Sobreposição gerida | BAIXO — Sequência natural LSF |
| Recomendação FratoBCI | Possível com plano aprovado e equipa dimensionada | ⭐ RECOMENDADO | Opção padrão de menor risco |
Porquê 16 meses é a opção recomendada
Em 16 meses consegue-se uma sobreposição real e controlada das fases críticas (fachadas + MEP + acabamentos) com uma equipa de reforço mínima e um custo adicional de apenas €75.000 (+1% do TDC). A aceleração para 14 meses implica risco operacional elevado, logística complexa e margem muito reduzida de contingência. O cenário de 24 meses, apesar de ser o mais seguro, dilui a TIR do projecto e aumenta o custo fixo de gestão. 16 meses é o ponto de equilíbrio óptimo entre velocidade, custo e controlo de risco — típico da filosofia de execução FratoBCI em LSF.
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O Valor FratoBCI — Porquê Não é Mais Barato
Análise comparativa honesta · Custo de custo real · Sem ilusões de mercado
O Que o Mercado Promete
Propostas de 900–1.100 €/m² para reabilitação+LSF em Lisboa são frequentes.
O que não incluem: MEP em 2 fases completas · Escoramento técnico certificado · Acústica e térmica conformes legislação PT · Suporte jurídico (contratos, CPCV, escrituras) · Contingências reais · Elevador 8 pisos CE · Coordenação SST · Seguros decenais · Fiscalização independente · Overhead de gestão real.
O que não incluem: MEP em 2 fases completas · Escoramento técnico certificado · Acústica e térmica conformes legislação PT · Suporte jurídico (contratos, CPCV, escrituras) · Contingências reais · Elevador 8 pisos CE · Coordenação SST · Seguros decenais · Fiscalização independente · Overhead de gestão real.
O Que a FratoBCI Entrega
Custo real auditável, item a item. Sem custos escondidos pós-contrato.
Inclui: BIM completo · LSF certificado EN1993 · Suporte jurídico integrado · Coordenação de obra e fiscalização · Seguros decenais · Gestão de subempreiteiros · Reporting quinzenal ao investidor · Entrega com Habite-se e certidões · Track record de 25+ anos em PT, BR e PY.
Inclui: BIM completo · LSF certificado EN1993 · Suporte jurídico integrado · Coordenação de obra e fiscalização · Seguros decenais · Gestão de subempreiteiros · Reporting quinzenal ao investidor · Entrega com Habite-se e certidões · Track record de 25+ anos em PT, BR e PY.
A diferença face ao mercado de betão armado tradicional reflecte a eficiência do modelo de gestão directa. O custo de €1.556/m² é o preço de custo real da FratoBCI, sem margem embutida de empreiteiro geral. Qualquer proposta abaixo de €1.050/m² para este tipo de operação está a omitir componentes reais e gera conflito pós-contrato.
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Análise de Cenários — Pessimista · Base · Optimista
Sensibilidade às variáveis de mercado: preço de venda, prazo, derrapagem de custos e taxa de absorção
⚠ Cenário Pessimista
PVP habitação6.800 €/m²
Absorção frações18 meses
Derrapagem obra+12%
TDC ajustado8.594.693 €
VGA resultante10.452.000 €
Lucro bruto+1.857.307 €
Investidor 70%1.300.115 €
FratoBCI 30%557.192 €
ROI Investidor~15%
TIR estimada~9% a.a.
RiscoALTO
★ Cenário Base — Conservador
PVP habitação8.000 €/m²
Absorção frações12 meses
Derrapagem obra+6% (prov.)
TDC ajustado7.673.119 €
VGA resultante12.060.000 €
Lucro bruto+4.386.881 €
Investidor 70%3.070.817 €
FratoBCI 30%1.316.064 €
ROI Investidor~44%
TIR estimada~22% a.a.
RiscoMODERADO
✦ Cenário Optimista
PVP habitação8.800 €/m²
Absorção frações8 meses
Derrapagem obra0% (LSF)
TDC ajustado7.673.119 €
VGA resultante13.232.000 €
Lucro bruto+5.558.881 €
Investidor 70%3.891.217 €
FratoBCI 30%1.667.664 €
ROI Investidor~57%
TIR estimada~29% a.a.
RiscoBAIXO
Nota sobre o Cenário Pessimista: Mesmo com derrapagem de 12% e preços 15% abaixo do conservador, o projecto mantém lucro positivo de €1,85M, o que valida a solidez do modelo. A zona Avenidas Novas mantém-se consistentemente acima de €7.000/m² em produto novo com elevador. O risco real é a absorção lenta, mitigado pela estratégia off-plan a partir do M6.
Group FratoBCI
Incorporadora · Construtora · Promotora · BIM
Rua Ribeiro Sanches, 171, 2º Dto. — Quinta do Conde, Portugal
+351 212 103 653 · groupfratobci.com
Documento Confidencial
Plano de Investimento · Revisão 1 · Lisboa 2026
Reprodução proibida sem autorização expressa
"Entrega extraordinária, lucro extraordinário."