Orçamento Global Fechado · 3 Fases · 2 Cenários · BCI Holdings × GroupFratobci · 2025
Moradia Unifamiliar T4 — Trajouce
Rua Aires de Saldanha, 114 · São Domingos de Rana, Cascais · BA + LSF + Flat Roof
00
Resumo Executivo — Dois Cenários
Orçamento fechado · 3 fases distintas · Preços nacionais sem prémio de localização
Orçamento Fechado — O que isso significa para o cliente: Este documento não é uma estimativa nem uma folha de cotações. É um orçamento fechado, elaborado com base no projeto aprovado, medições verificadas e preços de mercado nacional auditados. O cliente Pedro Dominguez sabe exactamente o que paga em cada fase, sem surpresas, sem derrapagens, sem revisões unilaterais. A BCI Holdings e a GroupFratobci assinam o que apresentam.
Cenário 1
Médio Padrão
€ 479.286
Total c/ IVA 6% · Obra completa c/ piscina
Total s/ IVA€ 452.157
€/m² s/IVA (261m²)€ 1.732/m²
Entrada assinatura (15%)€ 71.893
Mês 1 — fundações (20%)€ 95.857
Cenário 2
Médio-Alto
€ 521.372
Total c/ IVA 6% · Obra completa c/ piscina
Total s/ IVA€ 491.860
€/m² s/IVA (261m²)€ 1.885/m²
Entrada assinatura (15%)€ 78.206
Mês 1 — fundações (20%)€ 104.274
| Fase / Bloco | Natureza | s/IVA | C1 Médio Padrão c/IVA | C2 Médio-Alto c/IVA |
|---|---|---|---|---|
| A — Fase 1 | Construção estrutural pura FIXO · NÃO VARIA | € 262.485 | € 278.234 | € 278.234 |
| B+C — Fase 2 | Acabamentos + equipamentos + cozinha | — | € 86.242 | € 128.327 |
| D+E — Fase 3 | Piscina + arranjos exteriores + jardim | € 46.998 | € 49.818 | € 49.818 |
| F | Solar térmico | € 3.800 | € 4.028 | € 4.028 |
| S | Serviços técnicos + SGI BCI Holdings (10 meses) | € 57.514 | € 60.965 | € 60.965 |
| TOTAL GERAL | € 479.286 | € 521.372 | ||
⚠ IVA — Verificação obrigatória antes de adjudicar: Taxa 6% aplica-se a habitação própria permanente de pessoa singular. Se a SGI BCI Holdings actuar como pessoa colectiva em operação comercial: taxa 23% — acréscimo de ≈€85.000 (C1) e ≈€93.000 (C2). Definir estrutura fiscal com ROC antes da assinatura. Este ponto condiciona o modelo financeiro do projeto.
Não incluído neste orçamento: Ramal EDP/E-Redes + ramal SMAS Cascais + ramal gás — €4.500–€9.000 adicionais. Sondagem geotécnica — €3.500–€6.000. Ambos obrigatórios antes de adjudicação.
01
BCI Holdings — Credibilidade e Integridade Orçamental
Como trabalhamos · O que garante o orçamento fechado · A seriedade da entrega
Um orçamento fechado não é uma promessa — é um compromisso contratual.
Na BCI Holdings, cada projeto começa com uma premissa inegociável: o cliente sabe o que paga antes de assinar. Não trabalhamos com estimativas indicativas, intervalos de valores ou cláusulas de revisão por materiais. O orçamento que o cliente recebe é o valor que paga. Ponto.
Este rigor é possível porque a BCI Holdings não é uma empresa de construção que orça por intuição. É uma estrutura de incorporação imobiliária que trabalha sistematicamente com projeto aprovado, medições verificadas linha a linha, e preços de mercado auditados por referências reais — neste caso, cruzados com a folha de comparação de obras equivalentes executadas em 2024.
A complexidade de uma moradia T4 em BA+LSF com flat roof, cave, 261m² totais, 15 vãos de caixilharia alumínio CT, AVAC VRF, impermeabilizações especializadas e projetos de especialidades aprovados não permite atalhos. Cada euro deste orçamento tem uma justificação técnica verificável. Qualquer concorrente que apresente um valor significativamente inferior sem este nível de detalhe está a omitir itens, a subvaloriar mão-de-obra ou a criar margem para revisões posteriores que o cliente pagará de forma fragmentada e inesperada.
Pilar 01
Medições do Projeto
Todas as quantidades foram extraídas directamente do mapa de medições do projeto aprovado — não estimadas por m² genérico. Cada item tem referência ao capítulo do projeto.
Pilar 02
Preço Fechado
O valor acordado não muda com flutuações de mercado, câmbio de materiais ou duração da obra dentro do prazo contratual. A BCI Holdings absorve esses riscos — não os transfere para o cliente.
Pilar 03
Auditoria Bancária
Cada desembolso é precedido de auto de medição verificado pelo fiscalizador independente e submetido a auditoria bancária. Nenhum euro é libertado sem conformidade técnica documentada.
Pilar 04
SGI Segregada
O capital do projeto corre numa Sociedade de Gestão Imobiliária exclusiva — separada das operações do Grupo. O cliente tem acesso aos movimentos da conta em tempo real.
A complexidade deste projeto exige um parceiro que entenda o que está a construir.
Uma moradia T4 com cave em betão armado, pisos superiores em LSF, cobertura plana EPDM, fachadas ventiladas com ripado e ETICS, 10 projetos de especialidades aprovados e um desnível de 7 metros no terreno não é uma obra simples. É um projeto de engenharia integrada onde um erro de coordenação entre a cave BA e a estrutura LSF custa meses de obra. Onde a impermeabilização da cave e a transição para o sistema LSF exigem solução técnica específica. Onde a zona sísmica A de Cascais impõe verificações estruturais que muitos construtores ignoram até a câmara as exigir.
A BCI Holdings coordena projectistas, engenheiros, subempreiteiros e fiscalização numa arquitectura de responsabilidade clara: um único interlocutor responde por tudo perante o cliente. Não há dispersão de responsabilidade entre o arquitecto, o construtor, o instalador e o fiscalizador. A BCI Holdings e a GroupFratobci respondem solidariamente pela entrega final.
O que o cliente recebe no final: uma moradia T4 nova, certificada energeticamente, com garantia decenal de 10 anos, telas finais (as-built), licença de utilização e documentação completa — entregue no prazo contratual, pelo valor acordado, sem surpresas.
O Cliente Pedro Dominguez Tem Garantido
Orçamento fechado — sem revisões unilaterais dentro do prazo
SGI BCI Holdings com conta segregada auditada
Pagamentos exclusivamente por auto de medição verificado
TRO com alvará IMPIC presente semanalmente em obra
Fiscalização independente com relatório quinzenal
Penalização contratual de 0,1%/dia por atraso imputável
Garantia de defeitos: 5 anos (legal) + 10 anos (decenal)
Certificação energética + licença de utilização + telas finais
02
Dados Técnicos e Estrutura em 3 Fases
Projeto analisado integralmente · Medições verificadas · Faseamento lógico e financeiro
300 m²
Rua Aires de Saldanha, 114 · Trajouce
261 m²
Cave 91m² + P0 91m² + P1 79m²
BA + LSF
Cave BA · P0+P1+Cobertura: LSF
9 meses
Contratual 10m · Margem interna 1m
€ 262.485
€1.006/m² · Fixo · Independente do cenário
€ 81.360 – 121.063
Médio Padrão vs Médio-Alto
Fase 1 · Bloco A
Construção Estrutural
- Estaleiro + implantação topográfica
- Escavação + fundações BA
- Cave betão armado + impermeabilização
- Laje colaborante H=20cm (transição BA→LSF)
- Estrutura LSF P0 + P1 completa
- Cobertura plana flat roof EPDM + XPS
- Fachadas: ETICS 80mm + ripado + cerâmico
- Caixilharia alumínio CT (15 vãos, 66m²)
- Instalações técnicas: elétrica, águas, esgotos, AVAC, gás
- Pinturas ext. e int. + trabalhos de construção
€ 262.485 s/IVA · €1.006/m²
Fase 2 · Bloco B+C
Acabamentos + Equipamentos
- Guardas vidro + porta entrada blindada pivotante
- Pavimentos: soalho, cerâmico, epóxi
- Azulejo paredes IS + cozinha
- Carpintarias: portas, roupeiros, degraus
- Silestone/Dekton tampo cozinha
- Estores exteriores 16 vãos
- Mobiliário cozinha completo
- Eletrodomésticos (8 equipamentos)
- Equipamento sanitário 5 IS
- Lareira + chaminé inox
€ 81.360 (C1) · € 121.063 (C2)
Fase 3 · Blocos D + E
Piscina + Exteriores
- Piscina 13,40m² — estrutura, impermeab., equip.
- Muros vedação blocos betão (82,94m²)
- Portões automatizados (Hormann + correr + peão)
- PAVidren permeável rampa garagem (95m²)
- Laje térrea terraços + cerâmico ext. (82m²)
- Jardinagem: terra vegetal + plantação + rega
- Solar térmico termosifão 200L
- Videoporteiro + frente correio + identificação
€ 50.798 (fixo ambos cenários)
Documentação técnica analisada integralmente: Medições_-_Trajouce.xlsx (20 capítulos + referências Torres Vedras 2024) · Peças desenhadas (7 pranchas) · Especialidades.zip (10 projetos aprovados: AVAC EXA, Acústica ACU, Térmica TER, ITED PIT, SCIE, Estabilidade EST, Águas PRA+PRP, FE+PIE) · LTOP Set.2024 (AutoCAD — desnível ≈7m confirmado, cotas 129,19m–136,17m).
A
Fase 1 — Construção Estrutural Pura FIXO · IGUAL NOS DOIS CENÁRIOS
Estrutura · LSF · Cobertura · Fachadas · Instalações técnicas · Caixilharia · Pinturas
Preço Global de Obra Fechado: Este bloco é apresentado como preço global por componente técnico — não como cotação aberta item a item. Para um projeto com projeto aprovado, medições verificadas e sistema construtivo definido, o preço global é a forma correcta e profissional de orçar. Cada componente abaixo foi calculado com quantidades reais do projeto e preços de mercado nacional 2025 — auditáveis e defensáveis em qualquer comparação concorrencial.
| Componente | Âmbito Técnico | Valor s/IVA (€) |
|---|---|---|
| ▌ ESTRUTURA E CAVE — BETÃO ARMADO | ||
| Estaleiro + preparação terreno | Instalações, vedação, implantação LTOP, limpeza terreno, energia+água provisórias, PSS, andaimes | 7.700 |
| Escavação + fundações | Escavação ≈255m³ + betão limpeza + sapatas+vigas (19 pilares, 85ml) — betão C25/30 A500NR, cofragem+armadura (betão total proj.: 130,32m³ | aço: 2.596kg) | 13.640 |
| Cave BA + impermeabilização total | Paredes contenção 145m², laje cave 91m², rampa garagem BA, impermeabilização Imperkote F+geodreno+geotêxtil, XPS cave+Geowall, alvenaria interior cave | 23.720 |
| Laje colaborante H=20cm + ancoragens | Chapa perfilada + betão C25/30, vigas IPE/HEB, base-plates 80un — transição BA→LSF | 11.648 |
| ▌ ESTRUTURA LSF P0 + P1 + COBERTURA PLANA | ||
| Estrutura LSF P0 completa | Painéis ext. C138mm e=1,5mm 91m², paredes int. C90mm+GC+LR 110m², laje intermédia OSB+acústico 91m² | 35.945 |
| Estrutura LSF P1 completa | Painéis ext. C138mm e=1,5mm 79m², paredes int. C90mm+GC+LR 130m² | 19.570 |
| Cobertura plana flat roof 2% | Estrutura LSF+OSB 91m², EPDM 1,5mm termossoldado 91m², XPS 100mm+pára-vapor 91m², cobertura ajardinada extensiva 9m² | 17.137 |
| ▌ FACHADAS E REVESTIMENTOS EXTERIORES | ||
| Sistema de fachadas LSF | OSB 18mm+tela respirante 255m², ETICS EPS 80mm EN13499 160m² (€82/m²), ripado madeira autoclave ventilado 88m² (€159/m²), cerâmico antracite cave 52m², capeamento zinco 50ml, pingadeira 30ml | 44.026 |
| ▌ REVESTIMENTOS INTERIORES CONSTRUTIVOS | ||
| Forra GC + teto falso + isolamentos | Forra GC interior LSF 326m² (€34/m²), teto falso GC normal 111m² (€26/m²), teto falso GC hidrófugo 28m² (€34/m²), lã rocha 80mm 140m² (€33/m²), estuque teto cave 77m² (€12/m²) | 21.152 |
| Bases pavimento + estuque paredes | Autonivelante 7cm 220m² (€11/m²), estuque projectado paredes 259m² + reboco IS 61m² (€12/m²) | 5.840 |
| ▌ INSTALAÇÕES TÉCNICAS — PROJETOS APROVADOS | ||
| Instalação elétrica completa + ITED | Quadros, tubagens/calhas LSF, tomadas, iluminação base, fibra ótica, TV, certificações (proj. FE+PIE aprovado) | 11.900 |
| Canalização água fria + quente | Multicamada embebida LSF, válvulas, acessórios (proj. PRP.1-4 aprovado) | 4.800 |
| Drenagem esgotos domésticos + pluviais | PVC série B, caixas visita, ralos, ligação ramal (proj. PRA.1-4 aprovado) | 3.800 |
| AVAC — multi-split VRF 1ext + 4int cassete | Qualidade adequada Daikin/Mitsubishi equiv. — 4 divisões P0+P1 (proj. EXA.1-4 aprovado) — preço corrigido para VRF de qualidade | 10.000 |
| Instalação gás natural | Cobre, válvulas corte, detetor, ligação ramal público | 1.800 |
| ▌ CAIXILHARIA ALUMÍNIO CORTE TÉRMICO + SOLEIRAS | ||
| Caixilharia alumínio CT — 15 vãos (66,20m²) | VE1.1 (4f correr 4,50m) + VE1.2×2 + VE1.3×6 + VE1.4×3 + VE1.5 + VE1.6×2 + VE1.7 + VE1.8 — alumínio CT Anicolor, vidro Guardian Climaguard Premium2 + caixas estore 16un | 24.510 |
| Soleiras/peitoris pedra Vidraço | e=30mm, amaciado, pingadeira, drenos — 14,30m² proj. §8.1 | 2.044 |
| ▌ PINTURAS + TRABALHOS FINAIS | ||
| Pinturas completas | Pintura exterior Firmiflex Texturflex 455m² (€9/m²), pintura int. paredes 397m² (€8/m²), pintura tetos 217m² (€8/m²) | 9.007 |
| Trabalhos finais + limpeza | Trabalhos apoio especialidades (roços, remates, maciços), limpeza final entrega | 5.700 |
| SUBTOTAL FASE 1 — CONSTRUÇÃO ESTRUTURAL (PREÇO GLOBAL) | € 262.485 | |
Verificação de mercado: €262.485 para 261m² = €1.006/m² — inclui estrutura BA+LSF completa, todas as instalações técnicas, AVAC VRF, caixilharia CT 15 vãos e pinturas. Mercado nacional LSF shell completo 2025: €850–€1.050/m². Este preço está posicionado competitivamente para o scope e especificação técnica deste projeto.
B+C
Fase 2 — Acabamentos, Guardas e Equipamentos
O que diferencia os dois cenários · Preços nacionais em ambos
Princípio de preço national: Uma cozinha, roupeiros, pavimentos ou azulejo têm o mesmo custo de fabrico e instalação em Cascais ou em Viseu. O que muda é o produto escolhido. Cenário 1 = produto médio nacional de qualidade. Cenário 2 = produto premium. A localização não entra no custo de construção — entra no valor de venda final.
| Item | Descrição | C1 — Médio Padrão | C2 — Médio-Alto |
|---|---|---|---|
| ▌ GUARDAS + PORTA ENTRADA (da Fase 1, destacados aqui) | |||
| Guardas vidro temperado | 66.1 F100 Safeglass — varandas P0+P1+escadas: 29,7ml + tubulares escada + guarda alumínio varanda sul | € 10.340 | € 10.340 |
| Porta entrada blindada | C1: pivotante acabamento madeira/ripado · C2: pivotante design premium, hardware anti-intrusão | € 3.200 | € 4.800 |
| Videoporteiro + correio + identificação | Exterior inox titanium + 2 receptores int. + frente correio + identificação prédio retroiluminada | € 1.580 | € 1.580 |
| ▌ PAVIMENTOS | |||
| Soalho 112m² | C1: madeira de engenharia e=14mm, rodapé incl. · C2: madeira maciça/eng. premium | € 6.160 | € 9.520 |
| Cerâmico IS+cozinha 21m² | C1: 60×60 rectif. médio · C2: 60×60 premium importado | € 1.092 | € 1.575 |
| Cerâmico garagem 78m² | C1: industrial antiderrapante · C2: epóxi 2 componentes | € 2.964 | € 4.680 |
| Azulejo paredes IS+cozinha 86m² | C1: 30×60 médio Love Tiles · C2: 30×60 premium importado | € 3.612 | € 5.590 |
| Rodapés + remates 187ml | C1: PVC hidrófugo + cerâmico · C2: MDF lacado + alumínio anodizado | € 3.076 | € 4.114 |
| ▌ CARPINTARIAS INTERIORES | |||
| Portas batente 8un | C1: Vicaima Essencial lacada · C2: Vicaima premium folha oculta | € 4.320 | € 5.760 |
| Portas correr cassete 2un | C1: Vicaima standard · C2: premium cassete oculta | € 1.440 | € 1.900 |
| Portas largas 1,30m 2un | C1: Vicaima+folha fixa · C2: pivotante premium | € 1.640 | € 2.200 |
| Roupeiros 5un | C1: MDF lacado puxadores tic-tac · C2: lacado premium interior organizado | € 6.900 | € 11.000 |
| Degraus escada 16un | C1: metálico encastre · C2: madeira/porcelânico premium | € 2.960 | € 4.480 |
| Estores ext. 16 vãos | C1: LP42C Inácio Bento elétrico · C2: smart cassete alumínio | € 5.120 | € 8.320 |
| Tampo cozinha 6,8m² | C1: Silestone Blanco Zeus 3cm · C2: Dekton/Quartzite premium | € 2.856 | € 4.624 |
| ▌ COZINHA + ELETRODOMÉSTICOS PREÇO NACIONAL — IGUAL EM QUALQUER REGIÃO | |||
| Mobiliário cozinha completo | C1: MDF lacado branco m-brilho, puxadores embutidos, cuba inox, torneira — fundo 3,90m + ilha 2,40m · C2: lacado premium hardware Blum invisible | € 8.500 | € 14.000 |
| Eletrodomésticos 8un | C1: padrão médio equiv. Bosch básico · C2: Bosch Serie 8/AEG/Smeg | € 4.400 | € 7.600 |
| ▌ EQUIPAMENTO SANITÁRIO — 5 I.S. | |||
| IS Social Cave + IS Social P0 | C1: louças suspensas padrão · C2: louças design torneiras premium | € 1.300 | € 2.080 |
| IS Suite 1 + IS Suite 2 | C1: base duche+proteção vidro+sanita suspensa+armário · C2: walk-in+Geberit/Laufen | € 3.700 | € 6.400 |
| IS Suite 3 (lavatório duplo) | C1: lavatório duplo+sanita suspensa+base duche · C2: design+banheira freestanding+plafão | € 2.200 | € 5.500 |
| ▌ LAREIRA + CHAMINÉ | |||
| Lareira + chaminé 12,4ml | C1: inserção lenha baixo consumo + GC + chaminé inox · C2: inserção design premium + GC premium | € 4.000 | € 6.600 |
| SUBTOTAL FASE 2 — ACABAMENTOS + EQUIPAMENTOS | € 81.360 | € 121.063 | |
D
Fase 3 — Piscina
Preço global · 13,40m² · Estrutura + impermeabilização + equipamento completo
Piscina — Preço Global Fechado
€ 15.236
Estrutura BA · Impermeabilização Imperkote F (32,06m²) · Bordadura pedra · Revestimento interior · Equipamento completo (bomba sal + limpeza + fonte + bica inox)
E
Fase 3 — Arranjos Exteriores e Jardinagem
Muros · Portões · Pavimentos ext. · Terraços · Jardim · Rega
| Componente | Âmbito | Valor s/IVA (€) |
|---|---|---|
| Muros vedação blocos betão 83m² | Blocos 50×20×15 rebocados — Sul+Poente+Norte+Nascente+caminho = 82,94m² proj. §4.2.1 | 3.984 |
| Portão Hormann auto 4,05m×2,30m | VE1.9 — motor, automação, acessórios | 2.600 |
| Portão correr motor 3,30m×2,00m | VE1.10 — motor, calhas, sensor, chapa cinza | 2.200 |
| Portão batente 0,90m + porta chapa 1,35m | VE1.11 + VE1.12 | 1.200 |
| PAVidren rampa+acesso garagem 95m² | Brita 23cm + camada 2-5mm — proj. §9.4.4 | 5.890 |
| Laje térrea terraços Sul+Norte 72,5m² | Brita+tout-venant+massame C25/30 CQ38 — proj. §9.4.1 | 2.736 |
| Cerâmico antiderrapante terraços+varandas 82m² | Proj. §9.4.3 | 3.936 |
| Teto falso ext. aquapanel 17,5m² | Knauf 12,5mm — Alç.Sul+Norte+Poente | 816 |
| Terra vegetal + relva + plantação + rega | Jardim + arbustos + árvores + rede rega completa (proj. §19.1–19.3) | 8.400 |
| SUBTOTAL FASE 3 — ARRANJOS EXTERIORES + JARDINAGEM | € 31.762 | |
F
Solar Térmico
Termosifão 200L · Flat roof · Preço nacional
€3.800 s/IVA — Sistema solar térmico termosifão 200L, painéis planos flat roof, estrutura suporte integrada, ligações completas, certificação (proj. §16.2 + PRP.1-4 aprovado). Preço de tecnologia e instalação idêntico em qualquer região do país.
S
Serviços Técnicos — SGI BCI Holdings × GroupFratobci
Engenharia · Seguros · Gestão SGI · 10 meses contratuais
Prazo e custo de serviços: Calculados a 10 meses contratuais. O objetivo interno da GroupFratobci é 9 meses — a margem de 1 mês serve de buffer para imprevistos geotécnicos (desnível 7m) sem acionar penalizações. Cada mês a menos = €2.350 de poupança em TRO+QC+Fiscal+CSS. Se a obra concluir em 9 meses, essa poupança reverte para a BCI Holdings.
| Item | Descrição | Qtd | Unit. | Unit. (€) | Total s/IVA (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| ▌ S1 — CONVERSÃO LSF + BIM | |||||
| S1.1 | Revisão e adaptação projeto arquitetura para LSF — redesenho peças, cobertura plana, memória descritiva, caderno encargos | 1 | vb. | 3.500 | 3.500 |
| S1.2 | Coordenação BIM — modelação 3D estrutura LSF + deteção interferências especialidades | 1 | vb. | 2.200 | 2.200 |
| ▌ S2 — ENGENHARIA E RESPONSABILIDADE TÉCNICA — 10 MESES | |||||
| S2.1 | Controlo de Qualidade — inspeções, conformidade materiais, relatórios mensais | 10 | meses | 900 | 9.000 |
| S2.2 | TRO — Técnico Responsável de Obra: Eng. Civil alvará IMPIC, presença semanal, autos (obrigatório legal) | 10 | meses | 1.500 | 15.000 |
| S2.3 | Fiscalização independente — controlo prazos+custos+conformidade; relatório quinzenal ao promotor BCI Holdings | 10 | meses | 500 | 5.000 |
| S2.4 | Coordenador Segurança e Saúde — PSS obrigatório (DL 273/2003) | 10 | meses | 350 | 3.500 |
| ▌ S3 — SEGUROS DE OBRA | |||||
| S3.1 | CAR — Todos os Riscos de Construção | 1 | vb. | 2.200 | 2.200 |
| S3.2 | Responsabilidade Civil da Obra | 1 | vb. | 750 | 750 |
| S3.3 | Acidente de Trabalho — obrigatório legal | 1 | vb. | 1.500 | 1.500 |
| S3.4 | Seguro Decenal 10 anos | 1 | vb. | 2.800 | 2.800 |
| S3.5 | RC Cruzada subempreiteiros | 1 | vb. | 370 | 370 |
| S3.6 | Seguro Conclusão de Obra | 1 | vb. | 2.800 | 2.800 |
| ▌ S4 — GESTÃO DA SOCIEDADE DE GESTÃO IMOBILIÁRIA — BCI HOLDINGS | |||||
| S4.1 | Constituição SGI BCI Holdings — registo comercial, conta bancária segregada, notariado, documentação de arranque | 1 | vb. | 3.500 | 3.500 |
| S4.2 | Assessoria jurídica BCI Holdings ↔ GroupFratobci ↔ Pedro Dominguez — contratos, penalizações+garantias, aditamentos, acompanhamento jurídico | 1 | vb. | 3.200 | 3.200 |
| S4.3 | Gestão conta segregada SGI + relatórios mensais + auditoria bancária por auto de medição | 10 | meses | 100 | 1.000 |
| S4.4 | Documentação final + licença utilização + telas finais (as-built) | 1 | vb. | 400 | 400 |
| S4.5 | Certificação energética SCE + auditoria encerramento + registo garantias + fecho SGI | 1 | vb. | 794 | 794 |
| SUBTOTAL SERVIÇOS TÉCNICOS S1+S2+S3+S4 (10 MESES) | € 57.514 | ||||
12
Cronograma de Execução
Objetivo: 9 meses · Prazo contratual: 10 meses · Gantt por fase
Estratégia de prazo: 10 meses contratuais com objetivo interno de 9 meses. O mês de margem absorve imprevistos geotécnicos (desnível 7m confirmado LTOP) sem penalizações. Cave BA = caminho crítico M1–M3. LSF monta em paralelo com fachadas M4–M6. Acabamentos M7–M9 permitem compressão de 1 mês sem impacto estrutural.
| Fase | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | M7 | M8 | M9 | M10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SGI + Projetos + Seguros | ||||||||||
| Estaleiro + Implantação | ||||||||||
| Escavação + Fundações BA | ||||||||||
| Cave BA + Impermeabilização | ||||||||||
| Laje Colaborante H=20cm | ||||||||||
| LSF P0+P1 + Fachadas ETICS | ||||||||||
| Flat Roof + Caixilharia | ||||||||||
| Instalações Técnicas MEP | ||||||||||
| Acabamentos — Fase 2 | ||||||||||
| Piscina + Exteriores — Fase 3 | ||||||||||
| Vistoria + Entrega |
Fase 1 — Betão Armado + Preparação
Fase 1 — LSF + ETICS + Instalações
Fase 2+3 — Acabamentos + Exteriores + Entrega
13
Cronograma Financeiro — Auditoria Bancária por Medição
15% assinatura + 20% M1 fundações · Capital sempre adiantado · Dois cenários
Filosofia de pagamentos BCI Holdings: O cronograma foi desenhado para que a obra nunca pare por falta de capital. A entrada de 15% + os 20% do M1 representam 35% do total — suficiente para cobrir os primeiros 3 meses sem nova parcela. Cada desembolso subsequente é liberado exclusivamente mediante auto de medição verificado + validação de auditoria bancária. O capital está sempre à frente da obra, não atrás. Esta é a diferença entre uma gestão profissional e uma obra que para.
Assinatura BCI Holdings ↔ Pedro Dominguez — 15% s/ Total c/IVA
Cobre: constituição SGI · contratos jurídicos · todos os seguros · BIM+conversão LSF · mobilização estaleiro
Cenário 1 (Médio Padrão)
€ 71.893
15% de € 479.286
Cenário 2 — Médio-Alto
€ 78.206
15% de € 521.372
| Bloco | Assinatura 15% |
M1 Fundações 20% |
M2–M3 Cave+Laje |
M4–M5 LSF |
M6–M7 Fach.+MEP |
M8–M9 Acabamentos |
M10 Entrega |
Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CENÁRIO 1 — MÉDIO PADRÃO · Total c/IVA: € 479.286 | ||||||||
| A — Construção | — | 50.000 | 58.000 | 70.000 | 55.000 | 32.000 | 13.234 | 278.234 |
| B+C — Médio Padrão | — | — | — | — | 18.000 | 32.000 | 36.242 | 86.242 |
| D+E+F — Fases 3 | — | — | — | 5.000 | 12.000 | 22.000 | 14.846 | 53.846 |
| S — Serviços SGI | 14.500 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 20.365 | 60.965 |
| TOTAL c/IVA — C1 | 14.500 | 95.857 | 62.350 | 79.350 | 89.350 | 90.350 | 47.529 | 479.286 |
| Bloco | Assinatura 15% |
M1 Fundações 20% |
M2–M3 | M4–M5 | M6–M7 | M8–M9 | M10 | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CENÁRIO 2 — MÉDIO-ALTO · Total c/IVA: € 521.372 | ||||||||
| A — Construção | — | 50.000 | 58.000 | 70.000 | 55.000 | 32.000 | 13.234 | 278.234 |
| B+C — Médio-Alto | — | — | — | — | 28.000 | 55.000 | 45.327 | 128.327 |
| D+E+F | — | — | — | 5.000 | 12.000 | 22.000 | 14.846 | 53.846 |
| S — Serviços SGI | 14.500 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 4.350 | 20.365 | 60.965 |
| TOTAL c/IVA — C2 | 14.500 | 104.274 | 62.350 | 79.350 | 99.350 | 113.350 | 48.198 | 521.372 |
Estrutura de capital adiantado: Assinatura 15% + M1 20% = 35% do total garantido antes do início da obra. Este capital cobre integralmente os primeiros 3 meses de execução. As parcelas seguintes são libertadas por auto de medição mensal + auditoria bancária — capital sempre à frente da obra, nunca atrás.
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Consolidado Final — Dois Cenários
Todos os blocos · IVA 6% discriminado · Versão 2 · 2025
| Bloco | Descrição | s/IVA | c/IVA C1 Médio Padrão | c/IVA C2 Médio-Alto |
|---|---|---|---|---|
| A | Fase 1 — Construção estrutural pura FIXO | € 262.485 | € 278.234 | € 278.234 |
| B+C | Fase 2 — Acabamentos + equipamentos + cozinha | — | € 86.242 | € 128.327 |
| D | Fase 3 — Piscina completa | € 15.236 | € 16.150 | € 16.150 |
| E | Fase 3 — Arranjos exteriores + jardinagem | € 31.762 | € 33.668 | € 33.668 |
| F | Solar térmico | € 3.800 | € 4.028 | € 4.028 |
| S | Serviços técnicos + SGI BCI Holdings (10 meses) | € 57.514 | € 60.965 | € 60.965 |
| TOTAL GERAL DA OBRA | — | € 479.286 | € 521.372 | |
Cenário 1 — Médio Padrão
€ 479.286
IVA 6% incl. · Obra completa c/ piscina
Total s/IVA€ 452.157
€/m² s/IVA (261m²)€ 1.732/m²
Fase 1 — Construção€ 262.485
Entrada 15%€ 71.893
M1 fundações 20%€ 95.857
Cenário 2 — Médio-Alto
€ 521.372
IVA 6% incl. · Obra completa c/ piscina
Total s/IVA€ 491.860
€/m² s/IVA (261m²)€ 1.885/m²
Fase 1 — Construção€ 262.485
Entrada 15%€ 78.206
M1 fundações 20%€ 104.274
⚠ IVA — Verificação fiscal obrigatória antes de adjudicar: Taxa 6% = habitação própria permanente pessoa singular. SGI BCI Holdings como pessoa colectiva em operação comercial: taxa 23% → acréscimo ≈€85.000 (C1) / ≈€93.000 (C2). Confirmar com ROC antes da assinatura.
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Riscos e Alertas Técnicos
Pontos críticos identificados na análise integral da documentação do projeto
⚠ IVA — Risco Fiscal Material
Operação via SGI pode atrair IVA 23%. Diferença de €85k–€93k vs taxa 6%. Confirmar com ROC antes de qualquer compromisso.
⚠ Geotecnia — Desnível ≈7m Confirmado
LTOP Set.2024: cotas 129,19m–136,17m. Sondagem não realizada (€3.500–€6.000). Pode alterar custo escavação ±20%. Obrigatória antes de adjudicação.
⚠ Zona Sísmica A — Cascais EC8
Projetos EST.1-4 aprovados para alvenaria. Verificação sísmica LSF obrigatória com responsável de estruturas antes de iniciar conversão.
⚠ Especialidades Aprovadas para Alvenaria
AVAC, Acústica, Térmica e ITED aprovados para alvenaria. Revisão incluída no BIM (S1.2) mas pode gerar custos adicionais — especialmente acústica.
⚠ Ligações Redes Públicas
EDP/E-Redes + SMAS Cascais + gás não incluídos. Custo adicional estimado: €4.500–€9.000 conforme distância ao ramal.
⚠ Contingência Recomendada
Reservar 8–10% sobre total s/IVA: €36k–€45k (C1) · €39k–€49k (C2). Cobre imprevistos geotécnicos, variações e flutuações de mercado.
⚠ Itens "A Definir" nas Medições
Azulejo, soalho, ripado e bordadura piscina marcados "A DEFINIR" no projeto. Escolha de produto premium pode elevar C1 em €15k–€40k, transitando para C2.
✓ Prazo de 9 Meses Atingível
LSF nos pisos superiores + flat roof elimina semanas de espera por tempo seco. Cave BA é o caminho crítico. Com 35% de capital garantido no M1, ritmo de obra não para.
BCI Holdings — Promotora Imobiliária · GroupFratobci — Construtora · Est. 1995 · PT · BR · PY
Orçamento fechado elaborado com base no projeto aprovado e medições verificadas. Para adjudicação: comercial@groupfratobci.com
Orçamento fechado elaborado com base no projeto aprovado e medições verificadas. Para adjudicação: comercial@groupfratobci.com