Moradia T3 em Sistema LSF
Caderneta Predial & Viabilidade Construtiva
| Dados Matriciais | |
|---|---|
| Distrito / Concelho | Porto / Santo Tirso |
| Freguesia | União Lamelas e Guimarei |
| Artigo Matricial | U-1189 |
| Tipo de Prédio | Terreno para Construção |
| Código Postal | 4825-221 Santo Tirso |
| Valor Patrimonial (CIMI 2024) | € 26.144,70 |
| Titular | Joaquim José Moreira Machado |
| Parâmetros Urbanísticos | |
|---|---|
| Área Total do Terreno | 570,00 m² |
| Área de Implantação (21%) | 120,00 m² |
| Área Bruta de Construção | 240,00 m² |
| Coeficiente de Localização | 0,70 — Habitação |
| Topografia (vista aérea) | Suave declive, acessível |
| Inserção Urbana | Zona consolidada residencial |
Resposta Técnica às Questões de Ana Oliveira
Moradia T3 — Distribuição de Áreas
| Garagem 2 viaturas | 42 m² |
| Zona de Arrumos | 25 m² |
| Área Técnica (AVAC/AQS) | 10 m² |
| Total Cave | 77 m² |
| Hall de Entrada | 8 m² |
| Sala Estar/Jantar | 38 m² |
| Cozinha + Despensa | 18 m² |
| WC Social | 4 m² |
| Lavandaria | 6 m² |
| Terraço/Varanda | 18 m² |
| Total R/C | 92 m² |
| Hall de Circulação | 8 m² |
| Suite Master + WC | 22 m² |
| Quarto 2 | 14 m² |
| Quarto 3 | 12 m² |
| WC Completo | 6 m² |
| Varanda/Terraço | 16 m² |
| Total 1º Andar | 78 m² |
Distribuição Espacial — Cave · R/C · 1º Andar
Planta esquemática dos três níveis com indicação de áreas, circulações e orientação. As proporções são indicativas — o projeto definitivo em BIM ajustará cotas e geometria exata ao terreno após levantamento topográfico.
LSF + BIM — A Escolha Técnica da FratoBCI
Estrutura montada em 6–8 semanas vs 14–18 semanas em alvenaria tradicional. Prazo de entrega garantido 8–12 meses.
140mm de lã mineral + barreira vapor + VMC com recuperação de calor. Poupança de 30–40% em energia vs construção tradicional.
Modelo 3D paramétrico, clash detection automática, corte CNC direto do modelo. Zero surpresas em obra. Único interlocutor para todos os projetos.
Estrutura Completa Dedicada
Engenheiro Civil sénior, membro da Ordem dos Engenheiros. Responsável técnico inscrito. Supervisão total, visita semanal ao local, subscritor das telas finais.
Controlo do cronograma, relatório mensal à cliente, gestão de fornecedores, aprovações camarárias. Ponto de contacto único.
Projeto Arquitetura BIM + Estruturas EC2/EC3 + AVAC + Hidráulicas + Elétricas + Certificação Energética. Todos integrados no modelo BIM.
Financeiro: fluxo de caixa, pagamentos, faturação · Compras: materiais, fornecedores homologados · Comercial: acompanhamento pós-assinatura, garantias, change orders.
A FratoBCI opera a partir de Quinta do Conde (Setúbal). As deslocações e estadias da equipa técnica para Santo Tirso estão orçamentadas e incluídas — sem cobranças surpresa.
Visitas semanais ao local durante a fase de obra. Relatório fotográfico mensal. Reuniões por videochamada a pedido. A cliente tem acesso direto ao PM em horário laboral.
Mapa de Quantidades — Todos os Valores Sem IVA
| Descrição | Qtd | Unit. s/IVA | Total s/IVA | Obs. |
|---|---|---|---|---|
| A · PROJETOS, LICENÇAS E SEGUROS | ||||
| Projeto Arquitetura (BIM + maquete 3D) | 1 proj | € 6.500 | € 6.500 | IVA 23% |
| Projeto Estruturas (Cave BA + LSF EC2/EC3) | 1 proj | € 3.200 | € 3.200 | IVA 23% |
| Projetos Especialidades (AVAC+Elét.+Hidr.) | 3 proj | — | € 3.800 | IVA 23% |
| Certificação Energética (Classe A) | 1 | € 600 | € 600 | IVA 23% |
| Topografia + Geotecnia (2 sondagens) | 1 | € 2.000 | € 2.000 | IVA 23% |
| Licença de Construção + Utilização (CM ST) | — | — | € 3.800 | Isento IVA |
| Seguro RC Obra + CAR | 1 | — | € 2.800 | Isento IVA |
| Seguro Decenal 10 Anos | 1 | — | € 2.600 | Isento IVA |
| Subtotal A | € 25.300 | |||
| B · CAVE, FUNDAÇÕES E CONTENÇÃO | ||||
| Escavação + terraplenagem + remoção terras | 350 m³ | € 18,60 | € 6.500 | IVA 6% |
| Fundações BA + muros contenção + lajes cave | — | — | € 26.000 | IVA 6% |
| Impermeabilização EPDM + drenagem perimetral | — | — | € 7.800 | IVA 6% |
| Laje cobertura cave (transição LSF) | 80 m² | € 65 | € 5.200 | IVA 6% |
| Subtotal B | € 45.500 | |||
| C · ESTRUTURA LSF | ||||
| Perfis LSF galvanizados G350 Z275 (paredes ext.) | 320 m² | € 120 | € 38.400 | IVA 6% |
| Paredes interiores LSF | 280 m² | € 32 | € 8.960 | IVA 6% |
| Laje separação pisos + cobertura estrutura | — | — | € 14.400 | IVA 6% |
| Isolamento lã mineral 140mm (λ=0,035) | 320 m² | € 22 | € 7.040 | IVA 6% |
| OSB3 + membrana barreira vapor | — | — | € 4.800 | IVA 6% |
| Subtotal C | € 73.600 | |||
| D · FACHADAS E CAIXILHARIA | ||||
| Fachada ETICS + reboco exterior | 170 m² | € 50 | € 8.600 | IVA 6% |
| Cobertura inclinada (telha + estrutura) | 120 m² | € 76 | € 9.200 | IVA 6% |
| Caixilharia alumínio + vidro duplo (4/16/4) | — | — | € 18.000 | IVA 6% |
| Portão garagem + portão entrada | 2 un | € 1.600 | € 3.200 | IVA 6% |
| Subtotal D | € 39.000 | |||
| E · MUROS, VEDAÇÕES E EXTERIORES | ||||
| Muros de vedação (blocos + betão) | 60 ml | € 120 | € 7.200 | IVA 6% |
| Pavimentação exterior (calçada + betão lavado) | — | — | € 4.800 | IVA 6% |
| Grades e vedações metálicas | — | — | € 1.800 | IVA 6% |
| Terraplanagem final + drenagem superficial | — | — | € 2.400 | IVA 6% |
| Subtotal E | € 16.200 | |||
| F · ACABAMENTOS INTERIORES | ||||
| Tectos Pladur + pinturas interior | 320 m² | € 40 | € 12.800 | IVA 6% |
| Pavimento porcelanato (R/C) + LVT (quartos) | 200 m² | € 38 | € 7.600 | IVA 6% |
| Escadaria madeira de qualidade | 1 conj | € 3.200 | € 3.200 | IVA 6% |
| Cozinha equipada (AEG/Electrolux) | 1 conj | € 8.000 | € 8.000 | IVA 23% |
| WC Suite Master (Roca/Geberit) | 1 un | € 4.800 | € 4.800 | IVA 23% |
| 2 WC completos + 1 WC social | 3 un | € 1.400 | € 4.200 | IVA 23% |
| Roupeiros embutidos + portas interiores + rodapés | — | — | € 7.800 | IVA 23% |
| Pinturas gerais interiores | — | — | € 3.600 | IVA 6% |
| Subtotal F | € 52.000 | |||
| G · INSTALAÇÕES TÉCNICAS | ||||
| Instalação elétrica completa | — | — | € 9.600 | IVA 6% |
| Instalação hidráulica (águas + esgotos) | — | — | € 5.800 | IVA 6% |
| Sistema AVAC + VMC recuperação calor | — | — | € 10.000 | IVA 23% |
| Aerotermia + painel solar térmico AQS | — | — | € 5.600 | IVA 23% |
| Domótica Legrand Céliane (4 zonas) | 1 | € 1.800 | € 1.800 | IVA 23% |
| Alarme perimetral + videovigilância (2 câm.) | 1 | € 1.400 | € 1.400 | IVA 23% |
| Subtotal G | € 34.200 | |||
| H · GESTÃO, EQUIPA E ESTALEIRO | ||||
| Diretor de Engenharia (9 meses efetivos) | 9 m | € 1.244 | € 11.200 | IVA 23% |
| Gestor de Projeto PM (9 meses efetivos) | 9 m | € 933 | € 8.400 | IVA 23% |
| Encarregado de Obra (10 meses) | 10 m | € 950 | € 9.500 | IVA 23% |
| Estrutura administrativa + compras (imput.) | — | — | € 7.200 | IVA 23% |
| Estaleiro + vedações + ligações provisórias | — | — | € 4.500 | IVA 6% |
| Deslocações e estadias equipa técnica | — | — | € 10.000 | IVA 23% |
| Fundo de Garantia de Obra 5 anos | — | — | € 3.500 | Isento |
| Subtotal H | € 54.300 | |||
| Custo Direto Total (A a H) | € 340.100 | |||
| Reserva de Imprevistos (4%) | € 13.604 | |||
| Margem Comercial FratoBCI (9%) | € 31.833 | |||
| TOTAL SEM IVA — CHAVE-NA-MÃO | ≈ €386.000 | |||
IVA por Categoria e Total com IVA
A construção de habitação nova em Portugal beneficia da taxa reduzida de IVA de 6% (Verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA). Projetos de arquitetura, seguros e serviços de gestão aplicam as suas taxas específicas.
Pessimista · Realista · Otimista
- Imprevistos10%
- SoloComplicado
- Licenciamento3–4 meses
- Inflação materiais+8%
- Prazo12–14 meses
- Imprevistos4%
- SoloNormal
- Licenciamento60–90 dias
- Inflação materiais+3%
- Prazo8–12 meses
- Imprevistos2%
- SoloExcelente
- Licenciamento30–45 dias
- Negociação mat.−2%
- Prazo6–8 meses
Fases de Obra — 8 a 12 Meses
| Fase / Atividade | M1 | M2 | M3 | M4 | M5 | M6 | M7 | M8 | M9 | M10 | M11 | M12 | Valor s/IVA |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A · Projetos + Licenças | € 25.300 | ||||||||||||
| B · Cave + Fundações | € 45.500 | ||||||||||||
| C · Estrutura LSF | € 73.600 | ||||||||||||
| D · Fachadas + Caixilharia | € 39.000 | ||||||||||||
| E · Muros + Exteriores | € 16.200 | ||||||||||||
| F · Interiores | € 52.000 | ||||||||||||
| G · Instalações Técnicas | € 34.200 | ||||||||||||
| H · Gestão Contínua | € 54.300 | ||||||||||||
| Inspeções + Entrega Final | — |
8 Marcos de Pagamento
| Marco de Faturação | Fase | % | Valor s/IVA | IVA est. | Total c/IVA | Prazo Previsto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Assinatura do Contrato | Início | 10% | € 38.600 | € 3.300 | € 41.900 | Mai/Jun 2026 |
| 2. Aprovação Projeto Arquitetura BIM | Mês 2 | 10% | € 38.600 | € 3.300 | € 41.900 | Jun/Jul 2026 |
| 3. Emissão da Licença de Construção | Mês 4–5 | 10% | € 38.600 | € 3.300 | € 41.900 | Set/Out 2026 |
| 4. Conclusão Fundações e Cave | Mês 6 | 15% | € 57.900 | € 4.950 | € 62.850 | Nov 2026 |
| 5. Conclusão Estrutura LSF | Mês 8 | 15% | € 57.900 | € 4.950 | € 62.850 | Jan 2027 |
| 6. Fachada estanque + Caixilharia instalada | Mês 9 | 15% | € 57.900 | € 4.950 | € 62.850 | Fev 2027 |
| 7. Acabamentos interiores 70% concluídos | Mês 11 | 15% | € 57.900 | € 4.950 | € 62.850 | Abr 2027 |
| 8. Entrega Chave + Licença de Utilização | Mês 12 | 10% | € 38.600 | € 3.300 | € 41.900 | Mai 2027 |
| TOTAL | 100% | ≈ €386.000 | ≈ €33.000 | ≈ €419.000 | ||
O Que Está Incluído a €386.000 s/IVA
O posicionamento a €1.564/m² bruto s/IVA inclui serviços que nenhum construtor regional cobra à unidade — porque não os oferece.
Gestor de projeto dedicado. Um único ponto de contacto, relatório mensal e controlo total do cronograma. Nenhum construtor regional inclui este serviço.
Garantia de estrutura por 10 anos. Em Portugal é voluntário — poucos o incluem. É argumento de revenda e de tranquilidade que nenhum desconto compra.
8–12 meses vs 14–20 meses do mercado. Para a cliente, são 6–8 meses menos de arrendamento ou espera — valor económico real e quantificável.
Poupança de €1.000–1.700/ano em energia vs moradia classe B. Em 20 anos: €20.000–34.000 de diferença. Justifica sozinha o prémio de preço.
A cliente aprova tudo em modelo 3D antes de qualquer obra começar. Sem surpresas, sem alterações caras de última hora. Orçamento final = orçamento inicial.
Moradias LSF com classe A e BIM valorizam 8–12% acima de construção tradicional equivalente. O imóvel vale mais do que o que pagou para o construir.
Posicionamento de Mercado
Quem é a GroupFratoBCI
A GroupFratoBCI é uma empresa de construção fundada em 1995, com mais de 25 anos de atuação internacional em Brasil, Portugal e Paraguai. Sede europeia em Quinta do Conde, Portugal.
Filosofia: Pessoas · Processos · Produtos. Especializados em LSF e BIM para projetos residenciais de médio-alto padrão com elevada eficiência construtiva e energética.
+351 212 103 653 · +351 936 188 384
www.groupfratobci.com
Como Avançar
Esta proposta tem validade de 60 dias a partir de Abril 2026, indexada às cotações de materiais e mão-de-obra de Abril 2026.
- Todos os projetos em BIM
- Licenciamento + taxas municipais
- Seguros RC + CAR + Decenal 10 anos
- Muros, portões e exteriores
- Equipa técnica e administrativa
- Deslocações e estadias da equipa técnica
- Garantia 5 anos acabamentos
- Certificação Energética + Lic. Utilização
- Custo do terreno (já é da cliente)
- Escritura + custos notariais + IMT
- Mobiliário solto e decoração