Impermeabilização e Pintura de Fachadas
Moradia Geminada · 3 Fachadas Exteriores Expostas
Valor Base Estimado (Âmbito Literal do Pedido)
| Premissa | Valor Assumido | Base / Origem | Confirmação |
|---|---|---|---|
| Leitura do esboço "MedidasFachada_rascunho" | Traço contínuo de 4 troços (6 + 4 + 8 + 8,5 m) representando o perímetro em planta dos 3 alçados expostos, com um canto chanfrado | Interpretação geométrica do desenho manuscrito | A confirmar |
| Altura de cálculo | 9,00 m uniforme em todo o perímetro | Indicação explícita do cliente ("a altura considere 9 metros") | Aceite |
| Dedução de vãos (janelas/portas) | 15% da área bruta | Valor médio de referência para moradias com vãos generosos — as fotos mostram grandes panos envidraçados no 1º piso, o que pode elevar esta % acima da média de mercado (10-12%) | A confirmar |
| Proporção reboco pintável vs. revestimento cerâmico | ≈60% reboco / ≈40% cerâmico da área líquida | Estimativa visual a partir das fotografias (piso térreo predominantemente cerâmico antracite; pisos superiores e platibandas em reboco branco) — não é uma medição | Crítico — confirmar |
| Nº de fachadas expostas | 3 (moradia geminada, 1 parede meeira não intervencionada) | Conforme descrito no pedido do cliente | Aceite |
| Estado de conservação do reboco | Bom estado geral, sem fissuras estruturais visíveis | Avaliação visual das fotografias fornecidas — imóvel aparenta construção recente | A confirmar em obra |
- Impermeabilização das 3 fachadas exteriores expostas
- Pintura geral das referidas fachadas
- Máquina tesoura elevatória com plataforma de trabalho certificada
- Proteção de vãos, caixilharias e pavimentos
- Proteção da propriedade confinante (vizinho)
- Lavagem de alta pressão e reparação de fissuras
- Impermeabilização do coroamento/platibanda
- Tratamento do revestimento cerâmico existente
- Isolamento térmico complementar (opcional)
| Aplicação | Produto de Referência | Marca / Alternativa Técnica Equivalente | Características Relevantes |
|---|---|---|---|
| Lavagem e preparação | Detergente biocida anti-fungos/algas + lavagem HP | CIN Desincrustante Biocida / Sika equivalente | Remoção de contaminantes biológicos antes de primário |
| Reparação de fissuras | Argamassa elástica com banda de reforço de fibra | Sika MonoTop® / CIN Betumcin | Ponte de fissuras, evita reaparecimento em microfissuras |
| Primário | Fixador universal de alta penetração | CIN Fixador Universal / Sika Sikagard® Primer | Regularização de porosidade do reboco antes da membrana |
| Sistema impermeabilizante + acabamento | Membrana elástica acrílica para fachadas, 2 demãos cruzadas | CIN Cinoflex (referência de mercado PT) ou Sika Sikagard® Elastic / Weber equivalente | Ponte de fissuras, elasticidade a baixa temperatura, resistência a fungos/algas |
| Juntas de dilatação e remates | Mástique de poliuretano ou silicone neutro estrutural | Sikaflex® / Ottoseal | Compatibilidade química com a membrana acrílica |
| Tratamento revestimento cerâmico (opcional — sec. 05) | Hidrofugante incolor à base de silano/siloxano + rejuntamento | Sika® Sikagard-706 Thixo ou equivalente | Não altera aspeto do revestimento; não é tinta — produto específico para superfícies cerâmicas |
| Ref. | Descrição | Qtd. | Un. | Preço Unit. (€) | Total (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| ▌ A — PRELIMINARES, EQUIPAMENTO DE ACESSO E PROTEÇÕES | |||||
| A1 | Transporte, entrega e recolha de máquina tesoura elevatória diesel todo-o-terreno, altura de trabalho ≥12,00 m (cobre os 9,00 m de fachada com margem de segurança) | 1 | vb. | 380 | 380 |
| A2 | Aluguer de máquina tesoura elevatória, 30 dias | 1 | vb. | 1.500 | 1.500 |
| A3 | Chapas de repartição de carga sob rodados da máquina, para proteção do relvado sintético e pavimentos | 1 | vb. | 220 | 220 |
| A4 | Rede de proteção fina tipo mosquiteiro + lona técnica na zona de trabalho, incluindo face confinante ao lote vizinho | 1 | vb. | 780 | 780 |
| A5 | Proteção de vãos, caixilharias, estores e elementos não intervencionados (filme/fita) | 1 | vb. | 380 | 380 |
| A6 | Proteção de pavimentos térreos, relvado sintético e mobiliário exterior fixo | 1 | vb. | 340 | 340 |
| A7 | Sinalética de obra e delimitação da zona de trabalho | 1 | vb. | 260 | 260 |
| ▌ B — IMPERMEABILIZAÇÃO E PINTURA (ÁREA DE REBOCO — ≈122 M²) | |||||
| B1 | Lavagem de alta pressão das 3 fachadas, com biocida (área bruta 238,5 m²) | 238,5 | m² | 3,20 | 763 |
| B2 | Reparação de fissuras/microfissuras e regularizações pontuais do reboco | 1 | vb. | 620 | 620 |
| B3 | Aplicação de primário fixador/regularizador de superfície | 122 | m² | 4,80 | 586 |
| B4 | Sistema de impermeabilização elástica bicomponente, 2 demãos cruzadas (CIN Cinoflex ou equiv.) | 122 | m² | 26,50 | 3.233 |
| B5 | Selagem de juntas de dilatação e remates com mástique de poliuretano | 1 | vb. | 340 | 340 |
| SUBTOTAL ÂMBITO BASE S/ IVA | € 9.402 | ||||
Remate e vedação do capeamento superior das paredes (26,5 ml). Sem este remate, a água infiltra-se pelo topo independentemente da qualidade da pintura das faces verticais — é a causa mais comum de falha prematura em obras deste tipo.
Tratamento das ≈81 m² estimadas de placas cerâmicas/porcelânicas coladas (piso térreo) com hidrofugante de silano/siloxano e renovação de juntas em silicone — sistema tecnicamente correto para esta superfície (a pintura elástica não é aplicável aqui).
Sistema ETICS em EPS grafite 30mm + rede de fibra de vidro + acabamento, aplicável às ≈122 m² de reboco. Melhora o desempenho térmico da fachada, reduz pontes térmicas e prolonga a vida útil do sistema de impermeabilização.
| Cenário | Total s/IVA | Total c/IVA 23% |
|---|---|---|
| Âmbito base (secção 04) | € 9.402 | € 11.564 |
| Base + coroamento/platibanda + revestimento cerâmico (ambos críticos) | € 11.989 | € 14.746 |
| Base + todas as opções (incl. isolamento térmico) | € 17.845 | € 21.949 |
| Fase | S1 | S2 | S3 | S4 | S5 | S6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 · Consignação, posicionamento da máquina e proteções | ||||||
| 2 · Lavagem, secagem e reparação de fissuras | ||||||
| 3 · Aplicação de primário fixador | ||||||
| 4 · Impermeabilização — 1ª demão | ||||||
| 5 · Impermeabilização — 2ª demão | ||||||
| 6 · Hidrofugação cerâmico + juntas (opcional, sec. 05) | ||||||
| 7 · Coroamento / platibanda (opcional, sec. 05) | ||||||
| 8 · Cura final e margem climatérica | ||||||
| 9 · Vistoria, retoques, recolha da máquina, entrega |
| Fase | Duração | Observações |
|---|---|---|
| 1. Consignação, posicionamento da máquina tesoura elevatória e proteções | 1–2 dias | Inclui notificação e coordenação prévia com o vizinho confinante (ver sec. 10) |
| 2. Lavagem de alta pressão, secagem e reparação de fissuras | 4–6 dias | Tempo de secagem do reboco antes de primário — variável com humidade ambiente |
| 3. Primário + impermeabilização, 2 demãos cruzadas | 8–10 dias | Intervalo mínimo entre demãos conforme ficha técnica (12–24h, sem chuva prevista) |
| 4. Hidrofugação cerâmico + selagem de juntas (se contratado) | 3–4 dias | Decorre em paralelo com outra frente de fachada, sem atrasar o caminho crítico |
| 5. Coroamento / platibanda (se contratado) | 2–3 dias | Executado após secagem da 2ª demão do pano vertical adjacente |
| 6. Cura final, vistoria, retoques e recolha da máquina | 3–5 dias | Inclui auto de receção de obra (ver sec. 08) |
| PRAZO TOTAL ESTIMADO | 4 a 6 semanas (20 a 30 dias úteis) | |
30 dias corridos a contar da data de emissão (29/07/2026) — válido até 28/08/2026. Findo este prazo, os preços de matéria-prima (tintas, membranas) e de mão de obra estão sujeitos a atualização.
Orçamento preliminar, não fechado — conforme secção 00 e 01. Emissão de orçamento fechado e vinculativo requer vistoria técnica ao imóvel.
| Tranche | Momento | % | Valor c/IVA (âmbito base) |
|---|---|---|---|
| 1ª Tranche | Assinatura do contrato / adjudicação | 40% | € 4.626 |
| 2ª Tranche | Início da obra (posicionamento da máquina / consignação) | 40% | € 4.626 |
| 3ª Tranche | Entrega da obra (após vistoria final e recolha da máquina) | 20% | € 2.312 |
| TOTAL C/ IVA — ÂMBITO BASE | € 11.564 | ||
| Apólice / Garantia | Cobertura | Enquadramento |
|---|---|---|
| ▌ SEGUROS DA OBRA — GROUPFRATOBCI | ||
| Seguro de Responsabilidade Civil de Obra (RC Obra) | Danos causados a terceiros durante a execução dos trabalhos — inclui expressamente o imóvel confinante ao vizinho, dado o posicionamento previsto da máquina tesoura elevatória junto à parede meeira | Incluído |
| Seguro de Acidentes de Trabalho | Cobertura obrigatória de toda a equipa em obra, própria e subempreiteiros | Incluído · Lei 98/2009 |
| Seguro de Responsabilidade Civil Profissional | Erros técnicos de especificação (escolha de sistema, compatibilidade de produtos) | Incluído |
| Seguro de Danos em Obra (equiparado a CAR, escala ajustada) | Danos acidentais aos trabalhos em curso antes da entrega (ex: intempérie que danifique demão aplicada) | Incluído |
| ▌ GARANTIAS | ||
| Garantia legal de empreitada (mão de obra e execução) | Defeitos de execução, descolamento do sistema aplicado, fissuração sem causa imputável ao cliente | 5 anos · Art. 1225º CC |
| Garantia de fabricante — sistema de impermeabilização | Cobertura do produto aplicado (ex: CIN Cinoflex) contra falha de desempenho do material, quando aplicado por equipa certificada e com acompanhamento técnico do fabricante | 10 a 12 anos |
| Garantia sobre hidrofugação de revestimento cerâmico (se contratado) | Eficácia do tratamento hidrófugo aplicado às áreas cerâmicas | 5 anos |
O pedido descreve "impermeabilização + pintura" das 3 fachadas, mas as fotografias mostram uma área significativa (piso térreo) revestida a placas cerâmicas/porcelânicas coladas com juntas visíveis. Aplicar tinta ou membrana elástica sobre esta superfície é tecnicamente incorreto — não adere de forma duradoura e pode mascarar o problema de origem sem o resolver. Tratamento correto: hidrofugação + rejuntamento (secção 05, opção crítica).
Pintar apenas o pano vertical sem tratar o remate superior (capeamento) é a causa mais frequente de reincidência de infiltrações em obras deste tipo — a água entra pelo topo e escorre internamente, contornando a própria impermeabilização da face. Recomendação forte de inclusão (secção 05).
As fotografias mostram um corredor lateral estreito, com um pergolado em betão a baixa altura sobre a passagem de acesso ao logradouro (fotos "exterior3"/"exteriormeio"). Uma tesoura elevatória todo-o-terreno tem tipicamente 1,8–2,3 m de largura e exige vão livre desimpedido em altura para transitar até à zona de trabalho — este corredor e o pergolado podem impedir fisicamente a entrada da máquina nessa fachada. Adicionalmente, o equipamento assenta sobre relvado sintético/pavimento, cuja capacidade de carga para suportar rodados carregados (mesmo com chapas de repartição, item A3) não está confirmada. Recomendação: confirmar, antes da adjudicação, as dimensões exatas do corredor e a altura livre sob o pergolado junto do fornecedor de equipamento, com base nas medidas reais da ficha técnica da máquina selecionada. Caso o acesso não seja viável, a alternativa é reverter para andaime tubular (mais lento e mais caro a montar, mas sem exigência de manobra) apenas nessa frente específica.
A operação de plataformas elevatórias móveis de pessoas exige formação e certificação específica do operador em Portugal. A GroupFratobci assegura esta certificação como parte do seu procedimento padrão — mão de obra já considerada nas rubricas de execução (secção 04), sem custo adicional distinto.
Sendo moradia geminada, o posicionamento da máquina na face junto à parede meeira poderá necessitar de acesso/ocupação de terreno do lote vizinho. Recomenda-se notificação formal ao confinante antes do início da obra, ao abrigo do direito de vizinhança (Art. 1305º-A do Código Civil) — a verificar com o departamento jurídico antes da consignação da obra.
Obras de reabilitação/renovação em imóveis habitacionais com mais de 2 anos podem beneficiar de taxa reduzida de IVA (Verba 2.24 da Lista I anexa ao CIVA), sob determinadas condições. Este orçamento aplica a taxa padrão de 23% por prudência — recomenda-se confirmação com o ROC/contabilista da idade do imóvel e do enquadramento fiscal aplicável, dado o impacto financeiro relevante (~17 p.p.).
Todas as quantidades deste documento derivam de fotografias e de um esboço manuscrito, não de levantamento métrico presencial. As áreas de vãos, a proporção reboco/cerâmico e o traçado exato do perímetro devem ser confirmados em vistoria antes da emissão de orçamento fechado — desvios de até ±15% nas quantidades finais são expectáveis nesta fase.
A fotografia da zona da churrasqueira mostra um pergolado em betão aparente com sinais de manchas/desenvolvimento biológico na face inferior. Não está incluído no pedido do cliente, mas fica sinalizado como intervenção complementar a considerar num orçamento futuro, caso o cliente pretenda uniformizar o tratamento exterior do imóvel.
Orçamento preliminar elaborado a partir de fotografias e esboço fornecidos pelo cliente. Para vistoria técnica e emissão de orçamento fechado: comercial@groupfratobci.com