Plano de Co-Investimento Imobiliário
Moradia T4 — Trajouce
Rua Aires de Saldanha, 114 · São Domingos de Rana · Cascais
€1.386/m² · Fechado · Tudo Incluído
Projetos e Licenças Aprovados · CMC
SCP · 70% Investidor · 30% FTGI+Fratobci
ROI Realista 111% · Pré-imposto
00
Resumo Executivo
Custo de investimento · Retorno por entidade · Modelo de negócio
€ 361.746
€1.386/m² × 261m² · Tudo incluído
€ 401.449
Acabamentos premium · €1.538/m²
€ 130.000
Recuperado antes da partilha de lucros
€ 573.254
Venda €1.075k − Invest. €361.746 − Terreno €130k − Trans. €10k
€ 401.278
Além da recuperação do capital e terreno
111%
Cenário realista C1 · Pré-imposto · 13–16 meses
€ 134.132
Gestão €48.144 + 50% dos 30% €85.988
€ 85.988
50% dos 30% do resultado
€ 401.278
70% do lucro líquido operacional
01
Estrutura Societária — SCP
Sociedade em Conta de Participação · Arts. 21.º–23.º Código Comercial
Instrumento Jurídico · Sociedade em Conta de Participação
Regime Legal
Arts. 21.º a 23.º do Código Comercial. Contrato entre partes — sem constituição de nova sociedade permanente.
Sócio Ostensivo
FTGI Holdings — age em nome próprio perante terceiros, assume responsabilidade operacional e jurídica externa.
Sócio Oculto
Carlos Vilela — participa nos resultados sem exposição pública. Capital e terreno entram como contribuição em espécie.
Vantagens para o Investidor: Sem criação de empresa · Sem obrigações contabilísticas autónomas · Sem registo público · Segregação patrimonial total · Conta bancária segregada · Estrutura fiscal otimizada pela FTGI Holdings antes do arranque.
GroupFratobci: Executa toda a obra sob coordenação da FTGI Holdings. Remunerada nos 50% dos 30% do resultado final.
GroupFratobci: Executa toda a obra sob coordenação da FTGI Holdings. Remunerada nos 50% dos 30% do resultado final.
Parte A — Investidor
Carlos Vilela
- Terreno €130.000 — entrada em espécie
- Financiamento construção €361.746
- Projetos e licenças aprovados (CMC)
- Recupera terreno antes da partilha
- Sem envolvimento operacional
Parte B — Sócio Ostensivo
FTGI Holdings
- Gestão integral da SCP
- Estrutura jurídica e fiscal
- Conta bancária segregada
- Relatórios mensais ao investidor
- Coordenação da venda final
- 50% dos 30% do lucro
Parte C — Construtora
GroupFratobci
- Execução total da obra
- TRO, BIM, coordenação técnica
- Risco reputacional e operacional
- 50% dos 30% do lucro
Terreno — Entrada em Espécie · Recuperado Antes da Partilha
O terreno entra na SCP como contribuição em espécie de Carlos Vilela, valorizado em €130.000. Este valor reflete o alinhamento estratégico do negócio: sem a capacidade de execução, gestão e capital técnico da FTGI Holdings e GroupFratobci, o terreno não produz retorno. A parceria potencia o ativo ao máximo — e isso justifica uma entrada em espécie equilibrada para todas as partes. O investidor recupera os €130.000 antes de qualquer partilha de lucros, além de toda a recuperação do capital de construção.
€ 130.000
Em espécie · Recuperado prioritariamente
Distribuição do Lucro Líquido Operacional
70%
Investidor
Terreno + Financiamento da Construção
/
30%
FTGI + Fratobci
FTGI 50% · Fratobci 50% (dos 30%)
ORDEM DE DISTRIBUIÇÃO DO VALOR DE VENDA
1º — Devolução do capital de construção ao Investidor (€361.746 C1)
2º — Devolução do valor do terreno em espécie (€130.000)
3º — Dedução dos custos de transação (escritura + registo + notariado)
4º — Lucro líquido: 70% Investidor · 15% FTGI Holdings · 15% GroupFratobci
1º — Devolução do capital de construção ao Investidor (€361.746 C1)
2º — Devolução do valor do terreno em espécie (€130.000)
3º — Dedução dos custos de transação (escritura + registo + notariado)
4º — Lucro líquido: 70% Investidor · 15% FTGI Holdings · 15% GroupFratobci
02
Custo de Investimento
€1.386/m² · Valor total e fechado · Dois cenários de acabamento
Preço fechado: O valor de €1.386/m² é o custo total ao investidor — inclui construção estrutural, acabamentos, exteriores, piscina, solar térmico, serviços técnicos, TRO, BIM, seguros de obra e gestão SCP pela FTGI Holdings. Inclui reserva de contingência de €21.896. Não há custos operacionais adicionais — as únicas variáveis externas são as taxas públicas da Secção 03.
| Fase / Bloco | Descrição | C1 Standard | C2 Premium |
|---|---|---|---|
| ▌ FASE 1 — CONSTRUÇÃO ESTRUTURAL | |||
| A — Fase 1 | Cave BA (escavação, fundações, laje, impermeabilização) + LSF pisos 0 e 1 + cobertura EPDM + fachadas ventiladas + ETICS + caixilharia CT 15 vãos + vidros + estores + AVAC VRF + elétrico + ITED + domótica + hidráulica + drenagem + ventilação IS | € 150.607 | € 150.607 |
| ▌ FASE 2 — ACABAMENTOS INTERIORES | |||
| B — Fase 2 | Pinturas · Soalho 112m² (C1: eng. / C2: maciça premium) · Azulejo IS+coz. 86m² (C1: Love Tiles / C2: importado) · Sanitários (C1: médio / C2: design + freestanding) · Cozinha equipada · Guardas vidro temperado | € 54.656 | € 94.359 |
| ▌ FASE 3 — EXTERIOR + SOLAR | |||
| C — Piscina | 40m³ — escavação, estrutura BA, impermeabilização, revestimento, filtração completa | € 16.000 | € 16.000 |
| D — Exteriores | Jardim, rega automática, pavimentos, vedações, portão | € 18.498 | € 18.498 |
| E — Solar | Solar térmico termosifão 200L — suporte flat roof + ligações + certificação | € 3.800 | € 3.800 |
| ▌ SERVIÇOS + GESTÃO | |||
| S — Serviços SGI | Engenharia, TRO, BIM, fiscalização, CSS, seguros obra (CAR, RC, AT, Decenal, Conclusão), gestão SCP FTGI Holdings, conta segregada, relatórios mensais (10m) | € 49.220 | € 49.220 |
| OF — Escritório GroupFratobci | Estrutura operacional GroupFratobci — administração, coordenação geral (10 meses) | € 47.069 | € 47.069 |
| RC — Reserva de Contingência | 6,4% sobre custo de execução — cobre imprevistos de obra, variações de materiais e desvios de prazo. Não utilizada, reverte para resultado partilhado 70/30. | € 21.896 | € 21.896 |
| PREÇO FECHADO AO INVESTIDOR | € 361.746 | € 401.449 | |
Preço Fechado ao Investidor — C1 Standard
€ 361.746
€1.386/m² × 261m² · Reserva de contingência incluída · Tudo fechado
€ 1.386
261 m²
€ 21.896
10 meses
03
Taxas e Licenças
Encargos públicos obrigatórios · Separados do €1.386/m² · Pagos diretamente pelo investidor
Encargos Públicos Obrigatórios — Estimativa
Ramal EDP / E-Redes — ligação definitiva€ 2.500–€ 3.500
Ramal SMAS Cascais — água + esgotos€ 1.500–€ 2.000
IMI durante obra (estimativa anual)€ 400–€ 600
Licença de Utilização — CMC (final de obra)€ 800–€ 1.200
Certificação Energética SCE€ 600–€ 900
Telas finais (as-built) + entrega CMCIncluído nos Serviços
Total Estimado€ 5.800–€ 8.200
Confirmação antes do arranque: A FTGI Holdings confirma os valores exatos dos ramais junto da EDP/E-Redes e SMAS Cascais antes da primeira libertação de capital. Valores fixados por entidades públicas — não negociáveis. Investidor notificado com antecedência mínima de 15 dias.
04
Partilha de Resultados
70/30 · FTGI 50% dos 30% · Fratobci 50% dos 30%
| Parte | Base | % Global | Pessimista | Realista | Otimista |
|---|---|---|---|---|---|
| Carlos Vilela | 70% lucro líquido + recuperação terreno + capital | 70% | € 315.178 | € 401.278 | € 487.378 |
| FTGI Holdings | 50% dos 30% | 15% | € 67.538 | € 85.988 | € 104.438 |
| GroupFratobci | 50% dos 30% | 15% | € 67.538 | € 85.988 | € 104.438 |
| LUCRO TOTAL DISTRIBUÍDO | € 450.254 | € 573.254 | € 696.254 | ||
Alinhamento total de incentivos: A FTGI Holdings e a GroupFratobci recebem resultado exclusivamente se o projeto for bem executado e bem vendido. Quanto melhor o produto final, maior o retorno para todas as partes.
05
ROI · 3 Cenários
Retorno real do Investidor sobre capital financiado · Pré-imposto
Base de cálculo ROI: ROI = 70% do Lucro Líquido ÷ Capital de Investimento (€361.746). O terreno (€130.000) é recuperado antes da partilha e não entra no denominador — é capital em espécie, não capital de risco. Custos de transação = escritura + registo + notariado. Valores pré-imposto.
🔴 Pessimista
€ 950.000
Venda conservadora
Custo de investimento− € 361.746
Terreno recuperado− € 130.000
Custos transação− € 8.000
Lucro líquido€ 450.254
70% Investidor€ 315.178
15% FTGI Holdings€ 67.538
15% GroupFratobci€ 67.538
ROI Investidor: 87% · Pré-imposto
🟡 Realista
€ 1.075.000
Centro do mercado SDR 2025
Custo de investimento− € 361.746
Terreno recuperado− € 130.000
Custos transação− € 10.000
Lucro líquido€ 573.254
70% Investidor€ 401.278
15% FTGI Holdings€ 85.988
15% GroupFratobci€ 85.988
ROI Investidor: 111% · Pré-imposto
🟢 Otimista
€ 1.200.000
Posicionamento premium
Custo de investimento− € 361.746
Terreno recuperado− € 130.000
Custos transação− € 12.000
Lucro líquido€ 696.254
70% Investidor€ 487.378
15% FTGI Holdings€ 104.438
15% GroupFratobci€ 104.438
ROI Investidor: 135% · Pré-imposto
| Cenário | Venda | Lucro Líquido | 70% Investidor | 15% FTGI | 15% Fratobci | ROI C1 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🔴 Pessimista | € 950.000 | € 450.254 | € 315.178 | € 67.538 | € 67.538 | 87% |
| 🟡 Realista | € 1.075.000 | € 573.254 | € 401.278 | € 85.988 | € 85.988 | 111% |
| 🟢 Otimista | € 1.200.000 | € 696.254 | € 487.378 | € 104.438 | € 104.438 | 135% |
Capital imobilizado estimado: 10 meses de obra + 3–6 meses de comercialização e escritura = 13–16 meses total. A FTGI Holdings inicia a comercialização a partir do mês 7, com material de divulgação baseado nos renders e projeto aprovado.
06
EBITDA por Entidade
Resultado operacional de cada parte · Antes de impostos · 3 cenários
Cenário Pessimista · Venda €950.000
FTGI Holdings
Promotora / Gestora
15% global + receita gestão
Receita gestão operacional€ 48.144
50% dos 30% lucro€ 67.538
EBITDA€ 115.682
GroupFratobci
Construtora
15% global
50% dos 30% lucro€ 67.538
EBITDA€ 67.538
Carlos Vilela
Investidor
70% do lucro líquido
70% lucro operacional€ 315.178
Recuperação capital€ 361.746
Recuperação terreno€ 130.000
EBITDA€ 315.178
Cenário Realista · Venda €1.075.000
FTGI Holdings
Promotora / Gestora
15% global + receita gestão
Receita gestão operacional€ 48.144
50% dos 30% lucro€ 85.988
EBITDA€ 134.132
GroupFratobci
Construtora
15% global
50% dos 30% lucro€ 85.988
EBITDA€ 85.988
Carlos Vilela
Investidor
70% do lucro líquido
70% lucro operacional€ 401.278
Recuperação capital€ 361.746
Recuperação terreno€ 130.000
EBITDA€ 401.278
Cenário Otimista · Venda €1.200.000
FTGI Holdings
Promotora / Gestora
15% global + receita gestão
Receita gestão operacional€ 48.144
50% dos 30% lucro€ 104.438
EBITDA€ 152.582
GroupFratobci
Construtora
15% global
50% dos 30% lucro€ 104.438
EBITDA€ 104.438
Carlos Vilela
Investidor
70% do lucro líquido
70% lucro operacional€ 487.378
Recuperação capital€ 361.746
Recuperação terreno€ 130.000
EBITDA€ 487.378
07
Revestimento Fiscal
Estratégias de otimização fiscal · Estruturadas pela FTGI Holdings antes da assinatura SCP
Impacto sem otimização — Cenário Realista C1: Lucro tributável €573.254 · IRC base 21% = €120.383. Este valor é reduzido pelas estruturas abaixo. A FTGI Holdings confirma o instrumento mais eficiente com assessoria fiscal antes da assinatura.
Opção A · Art. 48.º CIRC
Reinvestimento em Novo Projeto
Diferimento de 50% da mais-valia se o valor de realização for reinvestido em ativos elegíveis no prazo de 3 anos.
IRC sem otimização€ 120.383
Mais-valia diferida 50%€ 286.627
IRC com reinvestimento€ 60.191
Redução €60.191Condicional a reinvestimento em 3 anos
Opção B · SPE / Holding
Diferimento via Estrutura Societária
Constituição de SPE ou holding imobiliária. O lucro permanece na estrutura societária e só é tributado na distribuição efetiva, com potencial participation exemption.
IRC imediato (diferido)€ 0 (ano 1)
Tributação na distribuiçãoA confirmar
Redução estimada≈ €55.000
Diferimento TotalConfirmação com fiscal
Opção C · Amortizações
Amortização Acelerada de Ativos
Amortização acelerada de ativos elegíveis dentro da SCP antes da distribuição — reduz o resultado tributável em 15–20%.
Redução base tributável 15%€ 85.988
IRC com amortizações€ 102.326
Redução fiscal€ 18.057
Redução €18.057Combinável com Opção A
Estratégia de otimização fiscal: A FTGI Holdings estrutura e confirma o instrumento mais eficiente antes da assinatura do contrato SCP, com assessoria fiscal especializada. Redução fiscal estimada entre €60.000 e €78.000 no cenário realista.
08
Cronograma de Desembolso
Fluxo de capital por fase · 10 meses contratuais · C1 Standard
Mecanismo de desembolso: Cada libertação de capital é precedida de auto de medição verificado pelo fiscalizador independente da FTGI Holdings e auditado pela conta bancária segregada da SCP. Zero libertação sem conformidade técnica documentada.
| Fase | M0 Arranque | M1–M3 Fundações | M4–M6 Estrutura | M7–M8 Fachadas | M9–M10 Acabamentos | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Construção Estrutural (F1) | — | € 45.182 | € 60.243 | € 30.121 | € 15.061 | € 150.607 |
| Acabamentos C1 (F2) | — | — | — | € 27.328 | € 27.328 | € 54.656 |
| Piscina | — | — | — | — | € 16.000 | € 16.000 |
| Exteriores + Solar | — | — | — | — | € 22.298 | € 22.298 |
| Serviços + Escritório | € 9.629 | € 25.035 | € 25.035 | € 18.295 | € 18.295 | € 96.289 |
| Reserva Contingência | — | — | — | — | € 21.896 | € 21.896 |
| TOTAL POR PERÍODO | € 9.629 | € 70.217 | € 85.278 | € 75.744 | € 120.878 | € 361.746 |
09
Mercado — São Domingos de Rana
Comparáveis · Jun 2025 · T4 nova construção com piscina
| Referência | Área | Preço Pedido | €/m² | Nota |
|---|---|---|---|---|
| Moradia geminada nova c/ piscina · SDR | 285 m² | € 1.150.000 | € 4.035 | Em construção · Lote 330m² |
| Moradia T4+1 em construção · SDR | 209 m² | € 1.395.000 | € 6.675 | Zona premium · Acabamentos luxo |
| Moradia T4 · Polima · SDR | 220 m² | € 880.000 | € 4.000 | Seminova · Jardim |
| Moradia nova c/ piscina · Cascais | 179 m² | € 799.000 | € 4.464 | Em construção · Lote 298m² |
| Preço médio T4+ · SDR (Imovirtual Jun 2025) | — | € 1.039.562 | — | Todo o stock |
€ 4.118/m²
€1.075.000 ÷ 261m²
2.97×
Venda €1.075k vs investimento €361.746
+197%
Investimento €361.746 → Venda €1.075k
10
Riscos e Alertas
Identificação proativa · Mitigação · Responsabilidade
| Risco | Nível | Mitigação | Responsável |
|---|---|---|---|
| Especialidades aprovadas para alvenaria — conversão LSF | Médio | Coordenação BIM confirma antes do arranque. Eventual custo adicional em acústica entre pisos coberto pela reserva de contingência. | GroupFratobci |
| Impacto fiscal mais-valias sem otimização | Alto | Estrutura fiscal confirmada antes da assinatura SCP — ver Secção 07. Redução estimada €60k–€78k. | FTGI Holdings |
| Prazo de comercialização pós-obra | Médio | Comercialização arranca no M7. Mercado SDR com boa liquidez no segmento. Produto diferenciado — nova construção, LSF, VRF, piscina. | FTGI Holdings |
| Taxas públicas — valores definitivos | Baixo | Confirmação EDP/SMAS antes da primeira libertação de capital. Estimativa €5.800–€8.200. | FTGI Holdings |
| Desvios de obra | Baixo | Reserva de contingência €21.896 (6,4%) incluída no preço fechado. Se não utilizada, reverte para resultado partilhado. | GroupFratobci |
| Floor de proteção do investidor | Zero perda | Mesmo no cenário pessimista pré-imposto: lucro líquido €450.254. Não existe cenário de perda de capital. | — |
11
Orçamento Detalhado
Discriminação completa por item · C1 Standard e C2 Premium
| Item | Descrição | C1 | C2 |
|---|---|---|---|
| ▌ FASE 1 — ESTRUTURAL | |||
| 1.1 | Cave BA — escavação, fundações, sapatas, laje, impermeabilização | € 48.194 | € 48.194 |
| 1.2 | LSF pisos 0 e 1 — perfis, painéis OSB, membrana, cobertura EPDM | € 31.627 | € 31.627 |
| 1.3 | Fachadas ventiladas + ETICS + isolamentos | € 15.061 | € 15.061 |
| 1.4 | Caixilharia alumínio CT — 15 vãos + vidros duplos + estores | € 21.085 | € 21.085 |
| 1.5 | AVAC VRF — multi-split, condutas, unidades interiores | € 13.555 | € 13.555 |
| 1.6 | Instalações elétricas + ITED + domótica básica | € 12.049 | € 12.049 |
| 1.7 | Instalações hidráulicas + drenagem + ventilação IS | € 9.036 | € 9.036 |
| SUBTOTAL FASE 1 | € 150.607 | € 150.607 | |
| ▌ FASE 2 — ACABAMENTOS | |||
| 2.1 | Pinturas interiores | Standard | Premium |
| 2.2 | Soalho 112m² — C1: eng. / C2: maciça premium | — | — |
| 2.3 | Azulejo IS+cozinha 86m² — C1: Love Tiles / C2: importado | — | — |
| 2.4 | Sanitários + torneiras — C1: médio / C2: design + freestanding | — | — |
| 2.5 | Cozinha equipada + eletrodomésticos | — | — |
| 2.6 | Guardas vidro temperado varandas + escadas | € 10.340 | € 10.340 |
| SUBTOTAL FASE 2 | € 54.656 | € 94.359 | |
| ▌ FASE 3 — EXTERIOR + SOLAR | |||
| 3.1 | Piscina 40m³ — escavação, estrutura BA, impermeabilização, revestimento, filtração completa | € 16.000 | € 16.000 |
| 3.2 | Exteriores — jardim, rega automática, pavimentos, vedações, portão | € 18.498 | € 18.498 |
| 3.3 | Solar térmico termosifão 200L + estrutura + ligações + certificação | € 3.800 | € 3.800 |
| SUBTOTAL FASE 3 | € 38.298 | € 38.298 | |
| ▌ SERVIÇOS TÉCNICOS + GESTÃO | |||
| S1.1 | Revisão projeto arquitetura para LSF | € 3.500 | € 3.500 |
| S1.2 | Coordenação BIM — modelação 3D + deteção interferências | € 2.200 | € 2.200 |
| S2.1 | Controlo de Qualidade (10 meses × €900) | € 9.000 | € 9.000 |
| S2.2 | TRO — Técnico Responsável Obra IMPIC (10 meses × €1.500) | € 15.000 | € 15.000 |
| S2.3 | Fiscalização independente (10 meses × €500) | € 5.000 | € 5.000 |
| S2.4 | Coordenador Segurança e Saúde — CSS obrigatório (DL 273/2003) | € 3.500 | € 3.500 |
| S3.1–6 | Seguros obra: CAR + RC + AT + Decenal + RC Cruzada + Conclusão | € 10.420 | € 10.420 |
| S4.1–5 | Gestão SCP FTGI Holdings: constituição + jurídico + conta segregada + relatórios + encerramento | € 8.894 | € 8.894 |
| OF.1 | Escritório GroupFratobci (10 meses × €4.707) | € 47.069 | € 47.069 |
| SUBTOTAL SERVIÇOS + ESCRITÓRIO | € 96.289 | € 96.289 | |
| ▌ RESERVA DE CONTINGÊNCIA | |||
| RC | 6,4% sobre custo de execução · Cobre imprevistos · Reverte para resultado se não utilizada | € 21.896 | € 21.896 |
| PREÇO FECHADO AO INVESTIDOR (€1.386/m²) | € 361.746 | € 401.449 | |
FTGI Holdings × GroupFratobci
Co-Investimento Trajouce · Cascais · 2025
Co-Investimento Trajouce · Cascais · 2025
Documento confidencial · Carlos Vilela · Uso exclusivo das partes contratantes
FTGI Holdings gere toda a estrutura jurídica, fiscal e operacional (SCP)
Preços de referência Jun 2025 · €1.386/m² · Tudo incluído
FTGI Holdings gere toda a estrutura jurídica, fiscal e operacional (SCP)
Preços de referência Jun 2025 · €1.386/m² · Tudo incluído